Аналіз інвестицій та оцінка нерухомості Санкт-Петербурга

І н с т і т у т б і з н е з а й п о л і т и к і

факультет бізнесу і політики

ДИПЛОМНА РОБОТА

Аналіз інвестицій та оцінка нерухомості Санкт-Петербурга

виконала студентка

5-го курсавечернегофакультета:

Боровцова

(Прізвище)

Світлана

(Ім'я)

Володимирівна

(По батькові)

(Підпис)

Науковий керівник:

Лисов

(Прізвище)

ОлегЕвдокімовіч

( ім'я по батькові )

(Підпис)

Допустити до захисту: Дипломна робота захищена:

Завідувач кафедри

«» 2001р.

(Вчений ступінь, звання)

оцінка

( Прізвище І.Б. )

Голова ГА:

(Підпис)

(прізвище ім'я по батькові )

«» 2001р.

(Підпис)

Санкт-Петербург 2001р.

зміст:

1. Введення. Стр.4 - 8

2. Розділ 1. СУЧАСНІ ПРИНЦИПИ АНАЛІЗУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ. стр.9 -11

3. 1.1. Дослідження ринку нерухомості для цілей обгрунтування інвестиційних рішень.

Логіка дослідження ринку нерухомості. Стр.11-16

4. 1.2. Моніторингове дослідження ринку нерухомості.

Суб'єкти моніторингу.

Завдання моніторингу. Стр.16-19

5. 1.3. Принципи формування інформаційних масивів.

Зміст аналізу. Стр.19-22

6. 1.4. Ризики інвестицій і статистика ринків

нерухомості. Стр.23-25

7. 1.5. Ставка дисконтування при вирішенні задач оцінки

нерухомості. Стр.25-32

8. 1.6. Інвестиції в нерухомість Санкт-Петербурга. Стр.32-33

9. Розділ 2. ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ. Стр.34-35

10. 2.1. Три методу оцінки ринкової вартості

нерухомості. Стр.35-38

11. 2.2.Практіческое застосування методу

порівняльних продажів. Стр.39-51

12. 2.3. Вплив факторів навколишнього середовища

на вартість. стр.51-52

13. 2.5. Вимоги до оформлення результатів оцінки. Стр.52-55

14. 2.6. Фактори, що негативно впливають на ринок нерухомості та шляхи їх усунення. Стр.55-57

15. ГЛАВА 3. РИНОК ЖИТЛА В ПЕТЕРБУРЗІ.

16. 3.1. Моніторинг. стор.58-59

17. 3.2. Квартирні сегменти. Стр.60-63

18. 3.3. Нове будівництво. Стр.63-66

19. 3.4. Середня ціна по району. Стр.66-69

20. ДОДАТКИ. Стр.70-74

21. ВИСНОВОК. Стр.75-78

22. Список використаної літератури. Стр.79-81

Вступ.

Становлення і розвиток ринкових відносин в економіці Росії

пов'язане значною мірою з об'єктами нерухомості, які виступають в якості засобів виробництва (земля, виробничі, складські, торговельні, адміністративні та інші будівлі, приміщення та споруди). Крім того об'єктами нерухомості є земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі, які виступають в якості предметів споживання. Об'єкти нерухомості, виступаючи в якості основи суспільного виробництва, є базою господарської діяльності, розвитку підприємств і організацій всіх форм власності. Нерухомість володіє особливостями товару, який продається і купується, тобто звертається на ринку.

Термін «нерухомість» з'явився в російському законодавстві з часів Петра I. Однак, у нині діючих законодавчих актах ще не проведено чітке розмежування між рухомим і нерухомим майном.

Ринок нерухомості Росії за історичними мірками ще дуже молодий. Початок його розвитку можна датувати серединою 1990 року, коли разом з процесом приватизації в Санкт-Петербурзі з'явилися перші легальні операції з продажу квартир. В інших містах старт ринку житла стався разом із загальним початком лібералізації економіки (1992), в третіх - в 1993 році і пізніше. За минулі 5-7 років він виконав безпрецедентно великий шлях становлення і розвитку.

Перелік об'єктів нерухомості наведено в ст. 130 ГК РФ. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

У 1992-1997 роках Росія переживала найбільший за останні 80 років спад в економіці: валовий внутрішній продукт (ВВП) знизився на 30%, промислове виробництво - на 40%. У ці ж роки ціни на житлову нерухомість в більшості міст (від 95 до 50%) росли. Причому, середні ринкові ціни (в доларовому вираженні) виросли в Санкт-Петербурзі в 12 разів (до 1995 року), в інших містах - в 7-10 разів.

Пояснення цьому феномену було дано на основі встановленої для всіх городовосновной закономірності розвитку ринку нерухомості в умовах переходу отцентралізованной, планової до ринкової економіки: зростання цін (у доларовому вираженні) від дориночного, балансового рівня - аж до їх стабілізації на деякому природному для даного міста «світовому »рівні. Це зростання в окремі періоди може сповільнюватися (аж до тимчасового зниження) в силу різкого погіршення соціально-економічного становища регіону, посиленого відтоку населення і т.п., але поступово в усіх містах ціни досягнуть рівня стабілізації і в подальшому будуть коливатися разом з економічними, інвестиційними, міграційними циклами.

У 1992-1994 роках, в період найбільш активного спаду в економіці, попит на житло був вищий за пропозицію більш ніж в 50% міст. Пояснення цього феномена пов'язане з особливостями формування пропозиції і попиту на ринку житла в перехідних економіках.

Матеріальна база ринку житла створена почалася в 1990-91 рр. безкоштовною приватизацією житла, раніше наданого громадянам на правах довічного успадкованого володіння. Вже до кінця 1992 року в середньому по Росії близько 15% житла перейшло в приватну власність громадян. Пік темпів приватизації припав на 1993 рік, а потім вони зберігалися на рівні 3-5% на рік. До теперішнього часу більше 40% житла, або 15 млн. Житлових одиниць, приватизовано. Одночасно, незважаючи на існуючі економічні труднощі, триває будівництво нового житла, як за рахунок держави, так і за рахунок приватних інвесторів, причому частка других в загальному обсязі введення нових об'єктів стає все більше (в 1997 році - 35%). Крім того, в матеріальну базу ринку житла входять старий фонд (індивідуальні будинки низької якості і з мінімальними комунальними зручностями, з земельними ділянками) і квартири в так званих кооперативних будинках (раніше це житло мало статус особистої власності громадян). Загальний обсяг житла у власності громадян (приватний житловий фонд) становить в Санкт-Петербурзі - 37%, або 1400 тис. Житлових одиниць, а в середньому по Росії 50-55%.

Минулий в країні приватизація державних підприємств і організацій та виникнення різних організаційно-правових форм власності привели до якісної зміни інвестиційно - будівельної сфери і до виділення самостійного сегмента - ринку нерухомості.

Ринкові операції з нерухомим майном стали можливі при встановленні приватної власності. У зв'язку з особливостями, визначеними соціальним і економічним значенням окремих видів нерухомості, слід розрізняти операції з земельними ділянками, житловими будинками та приміщеннями, об'єктами виробничої і соціальної інфраструктури.

Перехід до ринкових відносин, пов'язаний з появою реальних господарів засобів виробництва, немислимий без розвитку ринку нерухомості.

Сучасне устрій суспільства вимагає від усіх його членів постійно вирішувати завдання щодо найбільш ефективного використання наявних в їх розпорядженні ресурсів, як матеріальних, так і нематеріальних.

Держава, наприклад, має ефективно використовувати свою нерухомість, корисні копалини, кошти державного бюджету, патенти, кваліфікацію робітників і службовців державних установ і підприємств.

У різних розділах економіки поняття «інвестиція» має свої змістовні особливості. У макроекономіці під інвестицією розуміється не спожита в поточному періоді частина валового внутрішнього продукту, за рахунок якої забезпечується приріст капіталу. У мікроекономіці під інвестицією розуміється процес створення нового капіталу.

У 1996-97 рр.(До середини 1998 г.) загальна макроекономічна ситуація в Росії характеризувалася переходом до фінансової стабілізації, а також до депресивної стабілізації в промисловому виробництві і внутрішньому валовому продукті.

Високий потенційний попит на житло обумовлювався незадовільними житловими умовами великої частини населення. Реальний платоспроможний попит з'явився разом з появою вузького прошарку високоприбуткової частини підприємців, і в 1990 році він в 5-10 разів перевищував пропозицію. Надалі попит, як і пропозиція, підвищувався, досягнувши в Санкт-Петербурзі в середини 1994 роки 9 тис. Одиниць житла в місяць. При цьому попит був все ще вищий за пропозицію. Коло покупців розширювався за рахунок дедалі більшого диференціації доходів населення при незначному зростанні середніх доходів. В даний час переважна частина попиту (за деякими оцінками, до 80%) формується за рахунок доходів від продажу наявного житла, т. Е. Почався і набрав чинності довгоочікуваний процес ринкового перерозподілу нерухомої власності. Загальна рівновага попиту і пропозиції в Санкт-Петербурзі зазначалося в кінці 1994 року.

Тим самим, за загальним правилом, створюються умови для зростання інвестицій в реальну сферу, і перш за все в нерухомість, активізації ринку і підвищення цін на ньому. Ця закономірність проявилася в деякій мірі в окремих містах Росії, але її вплив був перекритий тим, що ринок житла в усі більшій кількості міст виходив на стадію стабілізації: якщо в 1992-93 рр. таких міст було 4-5% з вибірки в 50 міст, причому стабільність ця була «стабільністю моргу» (ринок в цих містах ще був відсутній), то до кінця 1997 року число міст, в яких житловий ринок вийшов на стадію стабілізації, досягло 30% : ціни на житло припинили своє зростання; пропозиція в основному більше попиту, але їх співвідношення змінюється мало; активність ринку (обсяг угод) практично стабільна. До кінця 1998 року прогнозувалося, що стабілізації сягнуть близько 70% міст. Вибухнув в серпні 1998 року фінансова криза змусила переглянути зроблені раніше прогнози.

Але, ринок нерухомості, будучи частиною інвестиційного ринку, має унікальні особливості. Він являє собою сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості та систему економічних відносин, які виникають при розширеному виробництві. Ці відносини виникають між будівельниками і інвесторами при купівлі - продажу нерухомості, іпотеці, оренді і т. Д.

Російський ринок нерухомості перебуває в стадії становлення і поступового розвитку. Однак важливою умовою становлення і розвитку ринку нерухомості є залучення інвестицій - як іноземних, так і сторони російських партнерів.

Предмету цієї роботи найбільш відповідає наступне визначення інвестиції:

Інвестиції - це довгострокове вкладення капіталу для майбутнього підвищення добробуту інвестора. При цьому мається на увазі, що основною метою інвестиції є досягнення результату (підвищення добробуту), вираженого в грошовій формі.

Іншими словами, ступінь ефективності інвестицій визначається шляхом зіставлення виражених у вигляді грошових потоків ресурсів і результатів їх використання.

При цьому процедуру зіставлення в загальноекономічній практиці прийнято називати аналізом інвестиції або аналізом ефективності інвестиції.

Як правило, в процесі аналізу інвестиції вирішуються наступні завдання:

- виявлення економічної доцільності інвестиції, тобто виявлення абсолютного перевищення результатів над вкладеними ресурсами;

- виявлення найбільш ефективної інвестиції серед альтернативних;

- виявлення найбільш ефективного портфеля інвестиції.

В абсолютній більшості випадків метою аналізу інвестицій є обґрунтування інвестиційного рішення, яке повинен прийняти інвестор.

Класифікація типів інвестицій та інвестиційних рішень на практиці грає істотне значення в силу того, що різні інвестиції можуть мати різні цілі і економічні наслідки для інвесторів.

При цьому кожен тип інвестицій, як правило, має свій окремий ринок і повинен аналізуватися із застосуванням відповідних методів і підходів.

Традиційно інвестиції класифікуються за типом об'єкта інвестиції на:

- інвестиції в фінансові активи;

- інвестиції в реальні активи;

- інвестиції в нематеріальні активи.

Під фінансовими активами розуміються цінні папери, під реальними активами - фізичні об'єкти з терміном служби більше одного року, а під нематеріальними активами - патенти, торгові марки і т.п.

Однією з різновидів інвестицій в реальні активи є інвестиції в нерухомість, особливості аналізу та оцінка нерухомості є основною темою цієї роботи.

Глава 1.

СУЧАСНІ ПРИНЦИПИ АНАЛІЗУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ.

Успіх бізнесу в умовах ринкової економіки багато в чому зумовлюється якістю інформації, на основі якої приймаються відповідальні фінансові рішення. Саме тому збір та аналітична обробка інформації, в тому числі ринкової, сьогодні є як предметом окремого вивчення з науково-методологічної точки зору, так і предметом самостійного бізнесу.

Найбільш показовою ілюстрацією вищесказаного є приклад інформаційного забезпечення ведення бізнесу на фондовому ринку. Створені і продовжують удосконалюватися наукові теорії і школи, неодноразово відмічені Нобелівськими преміями, написано безліч праць з технічного та фундаментального аналізу, які стали настільними книгами фахівців фондового ринку. Прийнята в усьому світі практика глибокого тестування знань аналітиків для їх допуску до роботи з інформацією ринку цінних бумагсчітается нормальним явищем. І це при тому, що на фондовому ринку, в порівнянні з іншими ринками, в найбільш явному вигляді повинні ідентифікуватися закономерностісовершенного ринку в частині інформованості учасників.

Ринок нерухомості, на відміну від фондового, більш ніж далекий від досконалого за багатьма позиціями, що і визначає особливості його дослідження. З одного боку, аналітики стикаються з труднощами, а деколи і неможливістю коректної і однозначною формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості. З іншого боку, очевидна безперспективність перенесення на ринок нерухомості в чистому вигляді технологій аналізу, що застосовуються на інших ринках, так як ці технології адаптовані для застосування в інший ринковому середовищі. В силу вищесказаного, якісна аналітична робота на ринку нерухомості представляється надзвичайно складним предметом, що вимагає від аналітика, крім глибоких теоретичних знань економіки нерухомості, постійної практики і творчого пошуку в дослідженнях, які формують професійну інтуїцію.

Вивчаючи майже вікову історію функціонування ринків нерухомості в розвинених країнах світу, можна прийти до висновку про те, що недостатня увага, що приділяється якості аналітичної роботи, є однією з головних причин більшості великих криз на ринках нерухомості. Характерним прикладом є криза на ринку нерухомості США в кінці 80-х і початку 90-х років. Як відзначають фахівці, надмірне і безладне інвестування в нове будівництво призвело до перенасичення ринку і, відповідно, незатребуваності ринком великої кількості проектів, під які були видані кредити. В основі ситуації, що склалася лежали нереальні ринкові очікування, що відбуваються з неправильної структури стимулів при аналізі, слабкою методології аналізу і неповного обсягу даних, що характеризують поточні умови. Структура стимулів, якими керувалися девелопери, оцінювачі і кредитні організації була деформована зацікавленістю одних отримати кредити, інших - обгрунтувати отримання кредиту, а третє - розмістити свої кошти. При цьому всі сторони вирішували свої завдання за рахунок невиправдано оптимістичних очікувань.

Використання слабкою методології аналізу, що виражається в неадекватних припущеннях і процедурах, у взаємодії з недостатньо якісними даними місцевих ринків, як правило, мало результатом появу необгрунтованих ринкових досліджень і, відповідно, що базуються на них інвестиційних рішеннях. В результаті кризи у кредитних організацій сформувався стійкий синдром недовіри взагалі до будь-яких проектів девелопменту і ринковим дослідженням зокрема. А це, в свою чергу, призвело до розуміння того, що аналітики ринку нерухомості в своїй роботі повинні керуватися деякими загальними принципами, необхідними (але не достатніми!) Для отримання точних висновків і результатів. З іншого боку, сформувалася актуальна потреба в зрозумілих і легко ідентифікованих критеріях, що визначають відповідність ринкових досліджень категорії обгрунтованості.

Розглядаючи перспективи розвитку ринку нерухомості в Росії, можна припустити, що відсутність потенційних криз є надмірно оптимістичним сценарієм. Однак наслідки таких криз можуть бути менш суттєвими, якщо вже сьогодні, на стадії активного розвитку ринку сформулювати і впровадити в повсякденну практику деякі загальні принципи і

вимоги до аналітичних досліджень, на основі яких будуть прийматися інвестиційні рішення.

Не тільки загроза криз, а й поточні повсякденні проблеми - зростаюча конкуренція, зниження можливостей для отримання короткострокових надприбутків, початок реалізації довгострокових і капіталомістких проектів девелопменту комерційної нерухомості, прихід на ринок іноземних інвесторів з високими вимогами до обгрунтування рішень і т.п. - об'єктивно свідчать про те, що значимість якісного аналізу на ринках нерухомості Росії буде найближчим часом набувати все більшої ваги.

Слід зауважити, що поняття «аналіз ринку нерухомості» в його повсякденному використанні, є досить загальним і об'єднує в собі, принаймні дві процедури:

· Моніторингове дослідження ринку нерухомості для цілей виявлення загальних і приватних тенденцій;

· Дослідження ринку нерухомості і його оточення для цілей обгрунтування конкретного інвестиційного рішення.

Можна довго дискутувати з приводу того, що первинно, а що вторинне, і де закінчується одна процедура і починається інша. На мій погляд, це два самодостатніх типу дослідження, мають багато спільних позицій.

Але все ж, при побудові плану цієї роботи буду виходити з того, що моніторинг повинен відслідковувати в основному ті параметри, які необхідні при обгрунтуванні прийняття конкретних інвестиційних рішень. Тому в першій частині роботи обговорюються основні принципи заможного аналізу ринку нерухомості для цілей обгрунтування інвестиційних рішень, у другій частині розглядаються принципові підходи до адекватного моніторингу ринку нерухомості.

1.1. Дослідження ринку нерухомості для цілей обгрунтування інвестиційних рішень.

Кінцевою метою будь-якого дослідження розглянутого типу є вимірювання співвідношення попиту і пропозиції на

конкретний вид товару на ринку нерухомості в конкретний (як правило майбутній) момент часу.

Особливі характеристики нерухомості, як товару, поряд з особливим місцем нерухомості в ринковій економіці, формують досить широкий спектр соціально-економічної інформації, необхідний для позиціонування даного товару на ринку. Поточні і ретроспективні макроекономічні показники національної та регіональної економіки, соціально-демографічні показники регіонального та місцевого ринків, параметри регіонального та місцевого ринків нерухомості - ось тільки загальні напрямки, в яких необхідно проводити дослідження.

Принцип 1. Для аналізу слід відбирати тільки ту інформацію, яка дійсно може визначати майбутню продуктивність об'єкта інвестиції.

При проходженні даного принципу основною складністю для аналітика є відсутність стандартних правил або однозначних рекомендацій, за якими слід формувати вихідну інформацію.Саме тут аналітик повинен проявити всі свої знання, професійну інтуїцію, творчість і практичний досвід. Більш того, саме тут закладається основа спроможності дослідження в цілому.

В деякій мірі допомогти аналітику може наступний принцип.

Принцип 2. Всі поточні і перспективні дані, на основі яких будується дослідження, повинні бути використані в кількісній оцінці продуктивності даного проекту інвестицій в нерухомість.

Однак, навіть ретельно відібрана і має безпосереднє відношення до предмету оцінки інформація, є, образно кажучи, «купою цегли», з яких аналітик повинен скласти за всіма правилами будівельного мистецтва міцний фундамент аналітичного дослідження. І тут не обійтися без міцного розчину, що зв'язує окремі елементи в єдиний моноліт.

Принцип 3. Всі окремі блоки інформації, відібрані для обґрунтування інвестиційного рішення, повинні бути пов'язані між собою чіткої логічної схемою, яка завершується прогнозуванням майбутніх ринкових умов і відповідної продуктивністю розглянутого проекту. Опис логічної схеми має бути представлено в явному вигляді.

Позитивне сприйняття замовником звіту з результатами ринкового дослідження, в якому відсутня логічна схема, може бути тільки якщо:

а) аналітик користується необізнаністю замовника або

б) замовник спочатку прихильно ставиться до результатів.

З іншого боку, побудова переконливою і очевидною логічної схеми є демонстрацією вищого професійної майстерності аналітика.

Продовжуючи міркування про необхідність побудови логічної схеми дослідження, розглянемо ще один принцип, який конкретизує зміст ринкового аналізу.

Принцип 4. Зміст ринкового аналізу повинно зводиться до обговорення факторів, що становлять основні співвідношення для визначення продуктивності об'єкта комерційної нерухомості.

Відповідно до цього принципу, аналітик в ході дослідження повинен сформулювати основні співвідношення, що визначають продуктивність комерційного об'єкта, після чого виявити ієрархію параметрів-аргументів, функціями яких є вхідні в основне вираз для продуктивності чинники.

Проілюструємо практичний підхід до реалізації даного принципу на наступному спрощеному прикладі.

Нехай критерієм продуктивності даного проекту є чистий операційний дохід (NOI) в конкретний період майбутнього. Тоді, за визначенням, основне вираз для визначення продуктивності буде мати наступний вигляд:

NOI = PGI-V & L + M-FE-VE, де

PGI - потенційний валовий дохід,
V & L - втрати від недозавантаження і неплатежів.
MI - інші доходи.
FE - постійні операційні витрати,
VE - змінні операційні витрати.

Розглянемо процедуру виявлення ієрархії параметрів, що визначають очікувані величини основних факторів.

Потенційний валовий дохід визначається величиною орендної ставки, яка в свою чергу, є функцією поточної орендної ставки, а також тенденцій зміни співвідношення ринкової пропозиції і попиту в часі.

Прогнозована проштовхування об'єктів нерухомості є функцією кумулятивної ємності ринку, параметрів попиту, коефіцієнта поглинання ринком і зростання ареалу поглинання нерухомості. Для проектів девелопменту прогнозована завантаження визначає два показники - рівень завантаження і часовий графік поглинання ринком до цього рівня.

Зростання ареалу поглинання нерухомості визначається або зростанням кількості робочих місць (рівня зайнятості), або зростанням населення. У свою чергу, збільшення ареалу поглинання призводить до потреби в новій нерухомості.

Слід зауважити, що зростання зайнятості та зростання населення в одному випадку можуть бути пов'язані прямою залежністю, наприклад, при відкритті нових робочих місць і припливу нових працездатних людей. В іншому випадку, зростання населення може рости і без збільшення зайнятості, наприклад, за рахунок збільшення прибувають пенсіонерів або збільшення народжуваності. Якісний аналіз передбачає використання декількох джерел інформації, дають історичні тенденції і прогноз зростання ареалу, з подальшим зіставленням даних. Обов'язковою є також сегментація зростання ареалу, наприклад за віковими групами, статтю, розмірами сім'ї і т.д. Відсутність в дослідженні перерахованих позицій слід віднести до неспроможного вибору даних для використання в аналізі.

Параметри попиту визначаються такими питомими показниками, як площа (офісні або виробнича) на одне робоче місце, витрати на покупки на душу населення, кількість квартир або будинків на душу населення і т.д. За допомогою параметрів попиту розраховується кількість необхідної нерухомості, яка відповідає зростанню ареалу споживання нерухомості. Наприклад, застосовуючи показник середніх витрат на покупку до зростання населення, прогнозується збільшення роздрібних продажів, і, відповідно, необхідність в додаткових торгових площах. При аналізі ринку житла зростання населення, сегментований за віком, доходом, розмірами або складу сім'ї, конвертується в сегментований попит. Заможний аналіз параметрів попиту передбачає дослідження історичних тенденцій, поточного

стану і прогнозування їх ймовірного значення в майбутньому. Більш того, заможний аналіз вимірює зміна попиту не тільки за рахунок нового приросту ареалу, але також за рахунок зміни існуючої структури населення і зайнятості. Наприклад, при економічних підйомах зростаючим компаніям потрібні великі площі, а зміни демографічної ситуації в сторону збільшення людей пенсійного віку потребують відповідного типу житла.

До ознак неспроможності аналізу параметрів попиту слід віднести, в першу чергу, прийняття до уваги постійних значень, як правило, є характерними для моменту проведення аналізу, а також ігнорування зміни існуючих структур населення та зайнятості.

Коефіцієнт поглинання, званий також коефіцієнтом проникнення на ринок, визначається часткою загального ринкового попиту, яку, за прогнозами, поглине розглянутий проект в умовах конкуренції з іншими проектами. Після того, як аналітик оцінив загальний обсяг збільшення потенційного попиту, необхідно визначити критичний для проекту параметр - частку загального попиту, на яку, ймовірно, може претендувати розглянутий проект.

Теоретично, коефіцієнт поглинання є складною функцією багатьох факторів. У першому наближенні він може визначатися як відношення площі оцінюваного об'єкта до загальної площі (включаючи площу об'єкта) конкурентного пропозиції на момент його виведення на ринок. Такий підхід, як мінімум, повинен бути присутнім в кожному дослідженні ринку, що претендує на спроможність.

Слід зауважити, що при визначенні коефіцієнта поглинання найважливішими умовами є детальне сегментування попиту і конкурентного пропозиції. При цьому не слід випускати з уваги тривалість розпочатих в реалізації конкуруючих проектів, обсяг і тривалість проектів, підготовлених до реалізації. Першою ознакою неспроможного дослідження тут є використання будь-яких «середніх» даних.

Втрати за рахунок загальноприйнятих на ринку знижок і пільг орендарям також є фактором, який не повинен бути втрачені не врахували при прогнозуванні потенційного валового доходу.

Інші доходи, хоча і являють собою, як правило, невелику складову дохідної частини, все ж повинні бути спрогнозовані з урахуванням вірогідних переваг потенційних споживачів в світлі їх уявлень про стиль життя, рівень сервісу і витрат на душу населення для отримання цього рівня, і т . Д.

Постійні і змінні витрати традиційно вважаються більш визначеними при прогнозуванні. Однак така постановка питання для умов Росії справедлива лише частково. Наприклад, податки на нерухомість (сьогодні це податки на майно, податки на землю) і орендна плата за землю через законодавчу неврегульованість можуть піднести потенційному інвестору несподівані «сюрпризи» в майбутньому. Тому заможне дослідження ринку має включати вариантное прогнозування зазначених позицій.

Аналогічна ситуація спостерігається і з більшою частиною змінних витрат. Аналіз ринку комунальних послуг, більшість з яких надаються природними монополіями, нестабільна тарифна політика вимагають кількісного обгрунтування прийнятих до уваги показників. При цьому важливим є використання ринкової інформації про витрати ресурсів, отриманої на основі показань контрольно-вимірювальної апаратури. При відсутності ринкових аналогів по споживанню ресурсів, більш доцільним є їх розрахунок за нормативами, а не використання рахунків, що виставляються постачальниками комунальних ресурсів.

.

1.2. Моніторингове дослідження ринку нерухомості.

Суб'єкти моніторингу.

У країнах з розвиненою ринковою економікою моніторинг ринку нерухомості і відкритий доступ до його результатів розглядаються як найважливіший і, по суті, ключовий елемент, завдяки якому можливо деяке наближення характеристик ринку нерухомості до характеристик досконалого ринку. Така постановка питання хоч в якійсь мірі обгрунтовує застосування закономірностей досконалого ринку.

В силу зрозумілих причин досягти на ринку нерухомості такий же повноти, доступності та оперативності інформаційного забезпечення, як на фондовому ринку, в принципі неможливо. Проте, що склалася інформаційна інфраструктура дозволяє всім учасникам ринку нерухомості мати уявлення про загальні тенденції на національних, регіональних і міських рівнях. Основу склалася інформаційної інфраструктури складають або комерційні компанії, для яких інформаційно-аналітичний бізнес є основним, або спеціалізовані інформаційно-аналітичні підрозділи великих, як правило, транснаціональних компаній, що працюють на ринку нерухомості. Окремо стоять інформаційні служби професійних співтовариств, які на перший погляд не є комерційними. Однак, з огляду на потужне фінансування з боку членів своєї організації, вони, по суті, також є комерційними, хоча і не завжди прибутковими. Іншими словами аналітика - це доля професіоналів, а вести моніторинг власними силами, постійно витрачаючи часові та фінансові ресурси і не завжди отримуючи відповідну віддачу - каприз, який може собі дозволити не кожен.

Історія розвитку та поточна ситуація з інформаційно-аналітичним забезпеченням учасників російського ринку нерухомості об'єктивно відображають процеси поступового розуміння його важливості. На самому початку формування ринку бажання відразу зробити його цивілізованим призвело до незліченних спроб створення «єдиних інформаційних просторів» на рівні місцевих ринків, які, як правило, закінчувалися нічим. Основна причина невдач - небажання учасників ділитися «своїм» укупі з величезним бажанням отримати «чуже». Зрозумівши, що отримання чужого доведеться довго чекати, фірми почали активну роботу по створенню власних корпоративних баз даних, що розробляються спочатку для власних потреб, а потім просуваються на ринок під приводом створення чергового єдиного простору. На цьому етапі стало ясно, що таким прийомом фірма (як правило, ріелторська) може отримати більший контроль над ринком і великі конкурентні переваги за рахунок імітації відкритого інформаційного простору. Нарешті, сьогодні, на наш погляд, справа дійшла до нагальну потребу з боку учасників ринку в дійсно професійному моніторингу. На порядку денному питання про те, які саме структури повинні забезпечувати інформаційну підтримку російського ринку нерухомості.

З точки зору перспектив реалізації моніторингу ринку нерухомості, корпоративні бази даних спочатку представляють тупиковий шлях, так як вони мають інше призначення, а завдання на їх розробку зазвичай формулюється виходячи з поточних потреб фірми в електронній картотеці для обліку і зберігання інформації.Очевидно, що створення складних аналітичних інструментів, вартість яких обчислюється десятками тисяч доларів і які повинні експлуатуватися високопрофесійними аналітиками, для будь-якої окремо взятої ріелторської або оцінної (не кажучи вже про інших учасників ринку) фірми не вигідно. Спроби створення служб моніторингу в професійних співтовариствах в більшості своїй також виявилися марними, так як в суспільній свідомості більшості членів таких спільнот історично домінують соціалістичні принципи взаємин, що не припускають думки про те, що за якісну інформацію треба добре платити.

Єдиним і безумовним проривом у справі створення системи моніторингу ринку житла в професійному співтоваристві є робота, що проводиться в Російській Гільдії Ріелторів під керівництвом Г. Стерника. Однак в перспективі підміна цільового фінансування відданою ентузіазмом навіть самого шановного російського аналітика матиме цілком прогнозовані результати. Таким чином, видно. що організацію змістовного та системного моніторингу ринку нерухомості в Росії можуть реалізувати або аналітичні підрозділи професійних співтовариств національного рівня (за умови цільового фінансування), або спеціалізовані комерційні служби, бізнес яких полягає в продажу якісної аналітичної інформації. При цьому держава, що намагається втягнути нерухомість в ринковий оборот і отримувати від цього солідні надходження, представляється в якості одного з першочергових споживачів ринкової інформації, і, що цілком природно, в якості однієї з фінансує сторін.

Будь-яка інша самодіяльність в плані організаційних підходів до моніторингу буде в кінці кінців приречена жорсткими вимогами до якості інформаційно-аналітичного забезпечення ринку нерухомості.

Завдання моніторингу.

Єдиною завданням моніторингу ринку нерухомості є забезпечення всіх учасників ринку відомостей про структуру і динаміку зміни характеристик, що показують як загальні тенденції ринку нерухомості, так і тенденції окремих показників, що використовуються при обгрунтуванні інвестиційних рішень.

1.2. Принципи формування інформаційних масивів.

При формуванні інформаційних масивів для цілей моніторингу слід керуватися такими основними принципами:

Принцип 1. Обсяг і ступінь деталізації інформації повинні бути адекватні завданням моніторингу.

Ступінь подробиці опису об'єкта моніторингу є усталеним предметом дискусій. Справа в тому, що витає в суміжних професійних колах думка про необхідність, в кінці кінців, зібрати в єдину базу даних всю інформацію, що має відношення до нерухомості, до сих пір не дає спокою романтикам. З одного боку, було б чудово, мати в одному місці інформацію для землевпорядників, будівельників, працівників комітетів з управління майном і реєстраторів, працівників технічної інвентаризації та комунальних служб, екологів, представників охорони пам'яток, архітекторів і містобудівників, співробітників МВС і податкових органів, працівників СЕС, гідрогеологів і ґрунтознавців і т.д. Практично кожен із перелічених відомств має свою інформаційну базу, практично в кожній базі міститися (в різного ступеня) елементи, які можна віднести до нерухомості, і практично кожне відомство намагається узаконити своє право на ставлення до нерухомості шляхом закріплення за собою ексклюзиву на ведення різних кадастрів.

З іншого боку, слід чітко розрізняти «інформаційну» і «робочу» складові інформації для моніторингу ринку нерухомості. Включення в інформаційні масиви для моніторингу здебільшого інформації, що міститься в суміжних базах, створить ефект зайвого баласту, який перешкоджає оперативному вирішенню основного завдання моніторингу. Нарешті, слід зауважити, що до історичного моменту об'єднання інформаційних баз ще далеко, так як склалися відомчі взаємини не припускають в найближчій перспективі ситуації вільної передачі інформації.

Таким чином, в інформаційний масив слід включати тільки «робочу», тобто мінімально необхідну і достатню для цілей моніторингу ринку нерухомості інформацію.

Принцип 2. Інформаційний масив повинен бути структурований таким чином, щоб забезпечувати підтримку широкого спектру аналітичних функцій.

Ідея цього принципу полягає в тому, що завдання на розробку інформаційних масивів і їх структуризацію повинні ставити професійні аналітики, які мають уявлення про спектр інформації, необхідної і достатньої для реалізації аналітичної функції. Якщо інформаційний масив спочатку формується без орієнтації на основну аналітичну функцію, його використання для цілей аналізу дає примітивні результати, які не відповідають потребам сьогоднішнього ринку.

Принцип 3. Інформаційний масив повинен бути структурований за типом нерухомості, складу переданих прав, ступеня достовірності інформації.

Принцип 4. Інформаційний масив повинен бути структурований таким чином, щоб була можливість адекватно і однозначно ідентифікувати об'єкти моніторингу, а також виконувати його сегментування за будь-якого елементу структури.

Сенс двох наведених принципів досить простий. Якість моніторингу і аналітичної роботи залежать від якості структури інформаційного масиву, тобто від форматів, в яких описуються об'єкти нерухомості. До теперішнього часу ідея створення єдиних форматів в кінцевому вигляді не реалізована, і навряд чи коли-небудь буде реалізована через традиційно сформованих в різних російських регіонах деяких відмінностей в типажі, значущості окремих ціноутворюючих факторів і інших

місцевих умовах. Однак, такі відмінності можуть складати не більше 5-10% від загального обсягу інформації. А це означає, що вже сьогодні цілком реально узгодження на регіональному та національному рівнях базових форматів, що охоплюють до 90% інформаційних масивів.

В якості основи для таких форматів можна розглядати «обкатувати» протягом декількох років і добре зарекомендували себе системи Російської Гільдії Ріелторів (Кінас РГР - житлова нерухомість) і Санкт-Петербурзького Дослідницького Центру Оцінки Активів (ValMaster Technology - комерційна нерухомість). Саме ці системи створені тими, для кого аналіз ринку нерухомості став основною професією.

Принцип 4. Інформаційний масив повинен постійно оновлюватися.

Зміст аналізу.

Залежно від особливостей конкретного моніторингового дослідження ринку, аналітик, як правило, вибирає адекватний обсяг і зміст аналізу, поступово просуваючись у своїх дослідженнях від загального до конкретного. Однак можна виділити кілька загальних принципів, дотримання яких може забезпечити досить всебічне і цілісне уявлення про поточний стан і тенденції ринку нерухомості. Для більшої наочності розглянемо ринок нерухомості рівня міста з декількома районами, хоча зіставлятися можуть міста, області і навіть регіони.

На першому етапі аналізу слід виявити загальні характеристики активності місцевого ринку нерухомості. До загальних характеристик активності ринку можна віднести загальні обсяги угод або пропозицій в цілому по місту, в тому числі з поділом:

· За складом переданих прав власності;

· За типом нерухомості.

Залучаючи інформацію про загальний кількісному і функціональному складі наявної нерухомості можна отримати для зіставлення з аналогами деякі питомі показники, наприклад, обсяг угод і пропозиції на душу населення,

забезпеченість населення нерухомістю певного типу на душу населення або на одне робоче місце і т.д.

На другому етапі аналізу слід виявити загальні характеристики місцевого ринку нерухомості на основних функціональних сегментах. Обсяг і ступінь подробиці другого етапу аналізу обмежуються тільки об'ємом і ступенем подробиці відповідної інформації. Кожен функціональний сегмент для цілей аналізу необхідно розділяти за основними видами нерухомості (ділянки землі, що окремо стоять будови, вбудовані приміщення і т.п.). До спільних позицій аналізу слід віднести:

· Обсяги угод і пропозицій на основних функціональних сегментах в цілому по місту і по районам міста;

· Розподіл угод і пропозицій по діапазонах площ;

· Розподіл угод і пропозицій по фізичних характеристиках об'єктів (технічний стан, поверховість розташування, характеристики будинків і т.д);

· Розподіл угод і пропозицій по діапазонах цін;

Завданням третього етапу є виявлення характеристик угод і пропозицій максимально однорідних вибірок, що характеризують окремі види товару на ринку нерухомості. Результати третього етапу моніторингу повинні забезпечувати учасників ринку даними для виконання порівняльного аналізу. В якості загальних цільових характеристик міні-сегментів можуть виступати середні ціни угод і пропозицій, середній маркетинговий період, прибутковість і інші економічні параметри угод і пропозицій.

Отримання обґрунтованих висновків при виконанні трьох етапів дослідження можливо тільки при комплексному використанні різних методів аналізу. До обов'язково застосовуваним слід віднести структурний і динамічний аналіз характеристик. Зіставлення може бути побудовано на географічній, тимчасової, цінової та інших характеристиках, в тому числі фізичних і правових.

1.5. Ставка дисконтування при вирішенні задач

оцінки нерухомості.

Однією з основних розрахункових концепцій ринкової економіки є теорія вартості грошей в часі. Нормально функціонуюча ринкова економіка передбачає плату за використання ресурсів, в тому числі і капіталу. Припустимо, що інвестор поклав $ 1 на рахунок в банку на 1 рік. Через рік банк повинен повернути інвестору $ 1 і заплатити за користування його капіталом. У формалізованому вигляді дана ситуація описується класичним виразом:

FV = PV (1 + i), (1) де

FV - сума, яку інвестор отримає через рік (майбутня вартість);

PV - сума, яку інвестор має сьогодні (справжня вартість);

i - плата інвестору за користування його капіталом (норма відсотка).

В умовах визначеності ставка дисконтування висловлює тимчасове перевагу інвестора, тобто його готовність обміняти сьогоднішні гроші на майбутні гроші або навпаки. Більш того, для всіх інвесторів на рівноважному ринку ціна тимчасового переваги для однакової кількості періодів часу повинна бути однаковою.

З математичної точки зору механізм дисконтування в умовах визначеності відповідає зміні теперішньої вартості грошей в часі в залежності від кількості періодів дисконтування. З економічної точки зору механізм дисконтування в умовах визначеності відповідає закономірності вимірювання тимчасового переваги інвестора.

Таким чином, в умовах визначеності механізм дисконтування із застосуванням безризикової ставки дисконтування коректно описує процес зміни вартості грошей у часі, відповідає його вихідним допущенням і дає адекватний результат при розрахунку справжньої (поточної) вартості майбутніх грошових потоків.

В умовах визначеності припустимо, що є два інвестиційні проекти А і В. Обидва проекти передбачають покупку функціонуючих офісних будівель і їх комерційну експлуатацію. Нехай чистий операційний дохід (NOI) буде дорівнює 1000 Перейти протяг всього проекту. Інвестор на будь-яких підставах визначив, що ризику проекту А відповідає ставка дисконтування 10%, а ризик проекту В - 15%. Розглянемо справжню вартість чистого операційного доходу, отримуваного від розглянутих проектів в різні періоди часу:

Таблиця 1.

Останній рядок таблиці показує відношення справжніх вартостей NOI, одержуваних за двома проектами в один і той же період часу. При цьому, за інших рівних умов, ставлення справжніх вартостей NOI, одержуваних в перший рік проекту, об'єктивно відображає премію, яку отримує інвестор, інвестуючи в більш ризикований проект В.

Якщо кожен з двох проектів характеризується цілком певною величиною ризику, то це в явному вигляді передбачає сталість ризику кожного проекту протягом періоду володіння. Останнє формулювання, з економічної точки зору, означає, що відносини справжніх вартостей однакових грошових потоків, одержуваних в однакові періоди часу двома проектами, повинні бути однаковими. Математичний же механізм дисконтування за умовчанням передбачає статечне збільшення ризику кожного проекту, що, як правило, не відповідає економічним характеристикам більшості типів інвестицій.

Чим більше ризикова складова, тим більше невизначеність одержуваного результату. У російських умовах, коли ризикова складова може мати порядок 10-20% і більше, різке зменшення теперішньої вартості грошових потоків змушує задуматися про наслідки механічного застосування такого підходу для розвитку економіки країни і визначення величини національного багатства в цілому, так і для визначення забезпечення конкретних кредитів або інвестиційних проектів зокрема.

В ході аналізу необхідно визначити вартість інвестиції в на відкритому ринку, або висловлюючись в термінах стандартів оцінки, виконати оцінку ринкової вартості інвестиції.

З іншого боку, цінність інвестиції для інвестора буде грунтуватися не на поточних фактах і кон'юнктурі ринку, а на прогнозі значень об'єктивно вимірюваних змінних в поєднанні з суб'єктивними уявленнями інвестора про їх перспективному

вплив на дану інвестицію. На підставі вищевикладеного, в залежності від типу рішення, яке повинен прийняти інвестор при вкладенні грошей в існуючий об'єкт нерухомості, змістовну частину аналізу інвестицій в нерухомість за доцільне розділяти на:

1). оцінку ринкової вартості інвестиції, виконувану на базі ретроспективного і поточного аналізу ринкового ціноутворення;

2). аналіз інвестиційної цінності інвестиції, виконувану на базі перспективного прогнозування економічних характеристик.

Остання концепція в повній мірі відноситься і до другого типу інвестиційних рішень - про інвестування в створення нового (або поліпшення існуючого) об'єкта нерухомості, який призначений для отримання орендного доходу. В цьому випадку сенс інвестиційного аналізу зводиться до аналізу інвестиційної цінності проекту девелопменту.

В основі концепції ставки дисконтування лежить поняття альтернативної вартості капіталу, в якості якої для інвестицій в нерухомість на стабільно працюючих ринках традиційно застосовуються показники прибутковості інвестицій на ринку цінних паперів. Однак при такому зіставленні слід мати на увазі такі відмінні характеристики інвестиційних характеристик нерухомості в порівнянні з цінними паперами:

- неоднорідність.

- неподільність.

- Чи не еластичність пропозиції.

- високі трансакційні витрати.

- особливі проблеми управління.

- особливі ризики.

- безстроковість.

- недосконалість інформації.

- децентралізований ринок.

- державне врегулювання.

- можливість створення нових інтересів.

. Безризиковими вважаються інвестиції, отримання повернення з яким надзвичайно виразно. Абсолютно безризикових інвестицій бути в принципі не може. Тому в класичній постановці до безризикових відносять інвестиції, повернення яких гарантує або держава, яка може просто включити друкарський верстат і розплатитися з інвесторами, або у вищій

ступеня надійний банк (для ілюстрації, як правило, зазвичай робляться посилання на швейцарський банк).

На зарубіжних ринках нерухомості до безризикових відносять інвестиції в довгострокові державні цінні папери, як правило, облігації чи казначейські зобов'язання. Відповідно, в якості без ризикової при аналізі інвестицій в нерухомість приймають поточну ставку за довгостроковими державними зобов'язаннями або аналогічним цінних паперів.

На російському ринку знайти надійну державну цінний папір достатньо складно, що зумовлено загальною ситуацією з платоспроможністю російського уряду. Як орієнтир, ймовірно, можна прийняти ставку по облігаціях валютного позики ( «євробондами»), намініруя тимчасові переваги інвесторів в валютному обчисленні. Існує практика, коли в якості безризикової приймають ставкою по валютних депозитах Ощадбанку, що має серед населення вищий кредит довіри.

На ринку нерухомості, внаслідок його не досконала і невеликого числа ринкових угод, прибутковість визначається не на основі простої статистичної обробки цін продажів і орендних вартостей, а на підставі оцінок, які виконуються професійними оцінювачами. Такі оцінки, в свою чергу, включають елементи суб'єктивізму, і навіть можуть бути помилковими.

Ризики, пов'язані з інвестиціями в нерухомість. Крім загальних ринкових ризиків, інвестиціям в нерухомість притаманні специфічні ризики, обумовлені її унікальними властивостями даного інвестиційного активу. Перелік основних ризиків даного типу має наступний вигляд:

- ризик управління нерухомістю;

- ризик низької ліквідності;

- секторний ризик;

- регіональний ризик;

- ризик зносу;

- екологічний ризик;

- ризик інфляції;

- законодавчий ризик;

- податковий ризик;

- планувальний ризик;

- юридичний ризик.

Це показує всю унікальність нерухомості, як інвестиційного активу.

Протягом останніх 5-6 років у великих містах Росії з'явилися об'єкти комерційної нерухомості, які за загальноприйнятою

міжнародною класифікацією можна віднести до категорії першокласної інвестиційної нерухомості. В першу чергу це великі торговельні та офісні будівлі, що мають, як правило, сучасну систему менеджменту, високий рівень сервісу і надійних орендарів.

Постійний моніторинг ринку комерційної нерухомості, здійснюваний в Санкт-Петербурзі протягом останніх 4 років, об'єктивно свідчить про стабільність орендних ставок і цін для таких об'єктів. Криза серпня 1998 року, практично не змінив загальну цінову тенденцію на даному сегменті, в той час, як на інших сегментах комерційної нерухомості криза спровокувала обвальне зниження цін і збільшення пропозиції на відкритому ринку.

Аналіз продуктивності першокласної комерційної нерухомості в Санкт-Петербурзі, дає підстави припустити, що ризик інвестицій в таку нерухомість ймовірно нижче, ніж ризик інвестицій в втратили кредит довіри фінансові інструменти. Якщо з цим погодитися, то діапазон 13-18% вже не здається «криміналом». Якщо з цим не погодитися і довести зворотне, то приймаючи ставку за валютними облігаціями 15% і додаючи до неї за аналогією із зарубіжними ринками 2-4%, отримаємо діапазон 17-19%. Однак саме в першому варіанті ми бачимо «російські особливості».

Чи є сенс говорити про яку-небудь верхній межі можливих значень ставки дисконтування, адже в звітах про практичну оцінці зустрічаються значення ставки дисконтування 35%, 40% і навіть 50%?

Припустимо, що для оцінки грошових потоків нерухомості прийнята ставка дисконтування 50%. Відповідно до визначення ризику це означає, що ймовірність неотримання орендних платежів становить 50%. Чи може існувати в принципі такий інвестор, який придбає нерухомість знаючи, що йому вдасться здати її в оренду або повернути свої гроші шляхом подальшого продажу з імовірністю 50%? Швидше за все, схильний до такого ризику інвестор знайде більш підходящий об'єкт інвестицій, ніж нерухомість.

З іншого боку, якщо ймовірність неотримання доходу оцінюється в 50%, то це може означати, що в поточній ситуації ринок оренди аналогічних об'єктів не розвинений, пропозиція істотно перевищує попит і реалізувати ефективну комерційну експлуатацію об'єкта немає можливості. А якщо так, то даний об'єкт в поточній ситуації не можна відносити до

прибутковим, так як ринок не підтверджує його здатність забезпечувати власника доходом.

З вищесказаного можна зробити кілька нестандартний висновок про те, що сьогодні на російському ринку нерухомості може мати місце ситуація, коли або саме застосування дохідного підходу, або надання йому суттєвої ваги при оцінці переважної більшості об'єктів є некоректним через відсутність конкурентного ринку (попиту) для нерухомості оцінюється типу. Більш того сама природа довгострокову інвестицію в об'єкт нерухомості не передбачає ймовірності неотримання доходу вище 30%. Призначення ставки дисконтування вище 30% буде означати відсутність конкуренції і попиту на нерухомість, як об'єкт отримання орендного доходу.

Цілком очевидно, що в сьогоднішніх умовах говорити про можливість точного визначення величини різниці в ставках дисконтування для об'єктів, що не потрапляють в категорію першокласної нерухомості, говорити передчасно.

Дослідження показують, що фактично ринок комерційної нерухомості в надзвичайно сегментований, як по местоположе- нию, так і за характеристиками нерухомості. Даний висновок зроблений не на основі теоретичних висновків, а на основі детального мікросегментірованія і відстеження тенденцій поведінки окремих мікро сегментів ринку.

Розглянемо припущення про можливе реальний рівень ризику інвестицій в різні типи комерційної нерухомості в двох російських столицях станом на першу половину 2001 року:

Таблиця 2.

Це виконано на підставі досліджень тенденцій поведінки сегментированного ринку комерційної нерухомості в Санкт-Петербурзі протягом останніх 4 років, а також аналізу можливих аналогічних співвідношень на зарубіжних ринках. Менший ризик інвестицій в Москві асоціюється з поточною політичною та соціально-економічною різницею в статусі двох міст.

1.6. Інвестиції в нерухомість Санкт-Петербурга.

В останні роки Комітет з управління міським майном СПб став приділяти найсерйознішу увагу приватним інвестиціям в нерухомість міста. Практика подібної діяльності за три роки показала, що таке явище стає все більш значним фактором у розвитку регіону.

Починаючи з 1994 р КУГИ уклав понад 300 інвестиційних договорів, відповідно до яких завершені будівельні роботи та реконструкція 47 об'єктів. В даний час в місті розробляється закон про приватні інвестиції в нерухомість. Природно, кожен інвестор, вкладаючи кошти, повинен мати певні гарантії. Сьогодні вони забезпечуються правовою формою, записаної в інвестиційному договорі. По-перше, це передача земельної ділянки в оренду з правом його забудови і з подальшим переходом побудованого об'єкта у власність інвестора. По-друге, передача будівлі, що підлягає добудові, інвестору. Це може бути передача у власність або постійне користування, або в довгострокову оренду. Все залежить від того, що за будівлю, для яких цілей призначений і в якому стані передається. Об'єктів у міста, які можуть бути використані для приватних інвестицій, дуже багато - це (крім

житла) будівлі, споруди, будівлі, недобудовані або підлягають реконструкції. Предметом інвестиційного договору може бути і земельну ділянку для нового будівництва з укладенням договору оренди на термін не менше 49 років. Плата за оренду землі обіцяє стати важливим джерелом поповнення міського бюджету.

У минулому році середня плата за землю становила понад 250 млрд. Руб. Об'єктами інвестицій можуть стати елементи інженерної, транспортної та комунікаційної інфраструктури, придбання обладнання, роботи по знесенню старих будівель, розчищення та підготовки ділянок до забудови. Крім цього, міський бюджет буде постійно поповнюватися за рахунок перерахування певних коштів на розвиток міської інфраструктури. Якщо в 1995 р СПб отримав таким чином близько 1.9 млрд. Руб., То в 1996 р - 14.6 млрд. Руб. Однак найнадійнішою формою вкладення грошей, яка протистоїть інфляції і економічної кризи, є такі інвестиції в нерухомість, які підкріплені і забезпечені чіткими юридичними правами, що необхідно врахувати в новому законодавчому документі.

Глава 2. Оцінка нерухомості.

Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства і громадяни отримують в своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки розраховувати і на залучення додаткових інвестицій, в тому числі іноземних.

На першому етапі приватизації, при створенні спільних підприємств такі оцінки або взагалі не робили, або робилися просто на око. Сам інвестор визначав ціну. Коли ж це стосувалося серйозних об'єктів, то залучалися західні оціночні фірми, які в більшості випадків проводили оцінку на користь іноземних інвесторів, занижуючи реальну ринкову вартість наших активів.

Оцінка необхідна і при вторинної емісії акцій приватизованих підприємств, що прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину, підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспект емісії дозволить інвесторам уникнути помилок при встановленні котирувань акцій. Оцінка також необхідна і при розділі майна, визначенні способів кращого комерційного використання землі та нерухомості та у всіх інших операціях, пов'язаних з нерухомістю.

Аналіз перспектив збільшення вартості нерухомості і її комерційного використання повинен спиратися на строгий економічний розрахунок, точну і професійну оцінку дійсної ринкової вартості майна. Оцінка - це обгрунтоване знаннями, досвідом, використанням строго визначених підходів, принципів і методів, а також процедурних і етичних норм, думка фахівця чи групи експертів, як правило, професійних оцінювачів про вартість об'єкта нерухомості.

Ринкова вартість означає найбільш ймовірну ціну, яка складеться при продажу об'єкта власності на конкурентному і відкритому ринку при наявності всіх умов, необхідних для здійснення справедливої ​​угоди.

Такими умовами є:

1. Покупець і продавець діють на основі типових, стандартних мотивів. Ні для однієї зі сторін угода не є вимушеною.

2. Обидві сторони мають усю повноту інформації для прийняття рішень і діють, прагнучи до найкращого задоволення своїх інтересів.

3. Об'єкт виставлений на відкритому ринку достатній час, і для здійснення угоди вибраний оптимальний момент.

4. Оплата здійснюється в грошовій формі або погоджені фінансові умови, які можна порівняти з оплатою готівкою.

5. Ціна угоди відображає звичайні умови і не містить знижок, поступок або спеціального кредитування жодній зі сторін, пов'язаних з операцією.

6. Об'єкт користується звичайним попитом і має визнаної на ринку корисністю.

7. Об'єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.

8. Об'єкт наділений властивостями отчуждаемості і здатний передаватися з рук в руки.

На вартість нерухомості впливають різні фактори, які постійно змінюються, тому оцінка нерухомості достовірна лише на певний період часу.

Ринкова вартість нерухомості зазвичай розглядається як відображення майбутніх економічних умов, і це засноване на мінливому стані ринку нерухомості в часі. Раптові зміни в бізнесі і ринку нерухомості можуть сильно вплинути на вартість об'єкта нерухомості.

2.1. Три методу оцінки ринкової вартості нерухомості.

Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості:

1. метод порівняння

2. витратний метод

3. метод капіталізації доходів.

Основний метод оцінки - це метод порівняльного аналізу продажів (САП). Цей метод можна застосовувати в тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажу і таким чином отримувати вартість оцінюваного об'єкта. Метод побудований на зіставленні пропонованого для продажу об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування на Заході (90 відсотків випадків). Однак для цієї роботи необхідний вже сформувався ринок землі і нерухомості.

Метод порівняння продажів застосовується при наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про угоди купівлі-продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному.При цьому критерієм для вибору об'єктів порівняння є аналогічне найкраще і найбільш ефективне використання.

Метод САП також може називатися підходом прямого порівняльного аналізу продажів, методом порівняльних продажів, ринковим методом ринкової інформації.

Послідовність застосування методу САП наступна.

1. Виділяються недавні продажу порівнянних об'єктів на відповідному ринку. Джерелами інформації є: власне досьє оцінювача, інтернет, електронна база даних, ріелторські фірми, досьє брокерів з нерухомості, архіви кредитних установ (іпотечні банки), страхові компанії, будівельно-інвестиційні компанії, територіальні управління конкурсною масою та банкрутства, територіальні управління Держкоммайна і ін .

2. Перевірка інформації про угоди: підтвердження угоди одним з основних учасників (покупцем або продавцем) або агентом ріелторської компанії; виявлення умов продажу.

3. Коригування вартості порівнянних об'єктів.

Коригування може здійснюватися в трьох основних формах: у грошовому вираженні, відсотках, загальної угрупованню.

Важливим моментом при використанні методу САП є узгодження результатів зіставлення оцінюваної нерухомості. Не допускається арифметичне усереднення отриманих даних. Прийнятої процедури є вивчення кожного результату і винесення судження про міру його сумісності з оцінюваної нерухомістю. Чим менше кількість і величина внесених поправок, тим більшу вагу має даний продаж в процесі підсумку узгодження.

В якості одиниць порівняння приймають вимірювачі, традиційно сформовані на місцевому ринку. Для оцінки одного і того ж об'єкта можуть бути застосовані одночасно кілька одиниць порівняння.

При проведенні порівняльного аналізу для ділянок землі в якості одиниці порівняння застосовуються:

· Ціна за одиницю площі;

· Ціна за одиницю довжини уздовж магістралі;

· Ціна за ділянку.

При проведенні порівняльного аналізу для забудованих ділянок в якості одиниці порівняння застосовуються:

· Ціна за одиницю площі ділянки;

· Ціна за одиницю площі приміщень, що підлягає здачі в оренду;

· Ціна за одиницю загальної площі приміщень;

· Ціна за одиницю об'єму споруди;

· Ціна за кімнату;

· Ціна за квартиру;

· Ціна за одиницю нерухомості, що приносить дохід.

До елементів порівняння відносять характеристики об'єктів нерухомості та угод, які викликають зміну цін на нерухомість. До елементів, що підлягають обов'язковому обліку, відносять:

· Склад переданих прав власності;

· Умови фінансування угоди купівлі-продажу;

· умови продажу;

· Час продажу;

· Розташування;

· Фізичні характеристики;

· Економічні характеристики;

· Характер використання;

· Компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю.

Коригування цін продажу порівнянних об'єктів провадиться у такому порядку:

· В першу чергу проводяться коригування, пов'язані з умовами угоди і стану ринку, які проводяться шляхом застосування кожної наступної коригування до попереднього результату;

· У другу чергу проводяться коригування, пов'язані безпосередньо до об'єкта нерухомості, які виробляються шляхом застосування зазначених коригувань до результату, отриманого після коректування на умови ринку, в будь-якому порядку.

Для визначення величин коригувань, в залежності від наявності та достовірності ринкової інформації, застосовуються кількісні та якісні методики. Обгрунтування прийнятих в розрахунок коригувань є обов'язковим. Остаточне рішення про величину результату, визначеного методом порівняння продажів, приймається на підставі аналізу скоригованих цін продажу об'єктів порівняння, що мають найбільшу схожість з об'єктом оцінки.

При наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації, для визначення вартості методом порівняння продажів допускається застосовувати методи математичної статистики.

2.2. Практичне застосування

методу порівняльних продажів.

В кінці 1998 року в районі проспекту авіаконструкторів почалося котеджне будівництво. Малоповерхове житлові комплекси - ряди зблокованих котеджів, що мають спільні стіни з однотипними сусідськими будинками, - стають все більш помітним явищем в нашому місті. Також експерименти в цій області роблять забудовники кварталів в Кам'янці і Коломяги. Слово «кондоминимум», що позначає власність, створювану і облаштовувати працями сусідів-однодумців, не дуже популярно. Тому для позначення екзотичних для нас жител, побудованих за принципом «спільні стіни і дах - свій двір», в пітерському побуті прижилося англомовне слово «таун-хаус».

Недовга, всього лише п'ятирічна історія будівництва таун-хаусів у околицях Петербурга налічує десяток і позитивних, і сумних досвідів.

Який гарний був проект! Ошатний фасад, в якому читаються елементи північного модерну, ковані решітки, дах з металочерепиці, затишні дворики з альпійськими гірками і газончик. Між цими житловими будівлями - Бродвей з магазинами, фітнес-центрами, перукарнями та салонами, спортивними залами. Вихідні в тиху вуличку приміщення цокольних поверхів передбачалося здавати в оренду для комерційних цілей. Причому орендувати їх повинні були самі мешканці - представники дрібного і середнього бізнесу, готові обслуговувати майбутній елітне селище. Але більшість власників цих будинків вважають за краще більшу частину часу проводити в місті, а тому мало зацікавлені у розвитку соціальної інфраструктури.

Все ж визначимо, для прикладу, ринкову вартість котеджу за допомогою методу порівняльних продажів.

Загальна площа 120 кв.м., котедж має 6 кімнат, 3 спальні, ванну кімнату, душову, закінчений підвал. Гараж на дату оцінки відсутня. Площа ділянки - 1000 кв.м.

Для аналізу будемо використовувати дані про п'ять продажах порівнянних об'єктів в цьому ж районі.

Таблиця №1.

Як видно з вихідних даних, об'єкти порівняння відрізняються від оцінюваного умовами фінансування, часом продажу та фізичними характеристиками.

Величина коригування на умови фінансування визначається порівнянням ціни продажу об'єктів з ринковим і неринковим фінансуванням. При цьому платежі за кредитом дисконтируются при ринковій% ставкою. У нашому прикладі величини коригувань визначені в розмірі 3000 для об'єкта №1 і 8000 для об'єкта №2.

Так як у всіх порівнянних об'єктів умови продажу ринкові, то коригування на умови продажу не потрібно.

Для коригування на умови ринку (час продажу) необхідно виділити об'єкти, що відрізняються тільки цим елементом. У нашому випадку об'єкт №1 і №3 відрізняються тільки умовами фінансування і часом продажу. Скорегувавши ціну продажу

об'єкта №1 на умови фінансування, можна визначити коригування на час продажу:

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за рік ціни на ринку виростуть на 10%.

Таким чином, все можна порівняти об'єкти наводяться в однакові умови щодо фінансування і часу продажу, що створює єдину базу для проведення коригувань на інші елементи порівняння.

В ряду об'єктів порівняння відмінності в розмірах представлені різною кількістю кімнат і різною площею будинку і ділянки. Причому, ділянці площею 12000кв.м. відповідає будинок площею 145кв.м. з 7 кімнатами, а ділянці площею 10000кв.м. відповідає будинок площею 120кв.м. з 6 кімнатами. Звідси коригування на розмір з порівняння об'єктів №1 і №2 має наступний вигляд:

70000 - 62000 = 8000.

Коригування на наявність гаража виводиться з порівняння об'єктів №3 і №5:

61600 - 59400 = 2200.

Коригування на закінчений підвал визначається з порівняння об'єктів №2 і №4:

77000 - 70000 = 7000.

Результати виконаних коригувань наведено в таблиці №2.

Для кожного об'єкта порівняння отримана скоригована ціна. Відповідно до умов завдання потрібно на підставі даних скоригованих цін продажів вивести значення ринкової вартості.

Обгрунтування виведення єдиного показника ринкової вартості полягає в доданні кожному члену ряду скоригованих цін продажів вагового коефіцієнта, враховуючи ступінь відмінності об'єктів порівняння від об'єктів оцінки. При цьому слід брати до

увагу діапазон розкиду цін продажів, загальний% коригувань, взятих по абсолютній величині, загальний% коригувань, певний як різниця між позитивними і негативними коректуваннями, а також будь-які інші дані.

В даному прикладі ми маємо практично дуже вузький діапазон цін продажу - від 66400 до 66800. Однак продажною ціною з меншими коректуваннями присвоєно найбільшу питому вагу - для об'єкта №5 кількість коригувань = 2. Крім того, сума загальної валовий коригування для об'єкта №5 так само майже найменша. Тому в якості ринкової вартості об'єкта порівняння прийнята ціна продажу об'єкта №5 - 66400.

Метод оцінки за витратами до землі практично не застосуємо. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених на ній поліпшень. Вважається, що земля постійна і не що витрачаються, а витратний метод застосовується для оцінки штучних об'єктів, створених людиною. При оцінці цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.

Витратний метод оцінки нерухомості реалізується в такій послідовності:

· Визначення вартості ділянки землі;

· Визначення відновної або замісної вартості будівель і споруд;

· Визначення величини накопиченого зносу будівель і споруд;

· Визначення ринкової вартості нерухомості витратним методом, як суми вартості ділянки землі і відновної або замінює вартості будівель і споруд за мінусом накопиченого зносу.

Вибір прийнятого для розрахунку методу визначення вартості нового будівництва поліпшень повинен бути відповідним чином обґрунтований. Застосування вартості заміщення доцільно у випадках, коли визначити вартість зведення точної копії будівлі важко через застарілі типів будівельних конструкцій та

способів зведення, що використовувалися при створенні об'єкта оцінки.

Витрати, відповідні відновлювальної або замінює вартості для цілей оцінки нерухомості, обчислюються як сума прямих витрат, непрямих витрат і прибутку підприємця.

До прямих витрат належать такі витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом:

· Вартість матеріалів, виробів та обладнання;

· Заробітна плата будівельних робітників;

· Вартість будівельних машин і механізмів;

· Вартість тимчасових будівель і споруд, заходи з техніки безпеки, транспортно-складські витрати та інші витрати, нормативно прийняті на міському рівні;

· Прибуток і накладні витрати підрядника.

До непрямих витрат відносять витрати, супутні зведенню будівлі, але не включаються до вартості будівельно-монтажних робіт.

· Вартість проектування, технагляду, геодезичного контролю;

· Оплата консультацій, юридичних, бухгалтерських та аудиторських послуг;

· Вартість фінансування будівництва;

· Витрати на рекламу, маркетинг і продаж об'єкта;

· Адміністративні та інші витрати забудовника.

Розмір непрямих витрат визначається з урахуванням сформованих на ринку тарифів на роботи та послуги за даними позиціях.

Прибуток підприємця є сформованою ринковою нормою, стимулюючої підприємця на інвестування будівельного проекту. Величина прибутку визначається методом експертних оцінок на основі ринкової інформації.

Взагалі кажучи, вартість землі визначається тим, який дохід можна отримати від її використання. У зв'язку з обмеженістю кращих для використання земельних ділянок, наприклад, в містах,

тут випробовується відповідний дефіцит і розрахунок вартості землі.

Застосування витратного методу необхідно при аналізі нового будівництва; реконструкції будівель; оцінкою для цілей оподаткування; для виявлення надприбутків при оцінці нерухомості; при оцінці для цілей страхування; оцінці наслідків стихійних лих; оцінці спеціальних будівель і споруд.

В умовах же переходу до ринкових умов витратний метод є в оцінці визначальним, так як для застосування інших методів потрібно велика ринкова інформація, яка через нерозвиненого ринку відсутня. Однак завжди слід пам'ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості і найчастіше бувають або більше, або менше її.

Наприклад, ринкова вартість елітного готелю, розташованої в невдалому місці (на околиці міста), буде менше, ніж вартість, визначена витратним методом. У свою чергу, ринкова вартість комплексу автозаправної станції на певному етапі може бути більше витрат на будівництво.

В умовах становлення ринку, коли йде переорієнтація виробництва на нові технології, може здатися, що об'єкт нерухомості взагалі не мати вартості. Наприклад, якщо підприємство виробляє нікому не потрібну продукцію і її виробничі площі не піддаються реконструкції під нове виробництво, то ринкова вартість такої нерухомості наближається до нуля. Застосування ж витратного методу приведе в цьому випадку до неправильної орієнтації потенційних покупців.

В даний час в Росії цей момент нерідко враховується при неправильній оцінці основних фондів підприємств, так як їх переоцінка проводиться в основному за витратним методом і оцінювачу слід пам'ятати, що балансова вартість основних фондів підприємств не відповідає їх ринкової вартості.

Наступним методом оцінки, який можна застосувати саме для Росії, - є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналіз пов'язаний з визначенням того виду використання, який буде приносити власнику максимальний дохід, тобто метод капіталізації доходів.

Метод капіталізації доходу при оцінці ринкової вартості нерухомості реалізується в такій послідовності:

· Прогнозування майбутніх доходів;

· Капіталізація майбутніх доходів.

Майбутні доходи, які генеруються об'єктом нерухомості, діляться на два типи: доходи від операційної (експлуатаційної) діяльності в результаті комерційних орендних відносин і доходи від реверсії.

Доходи від операційної (експлуатаційної) діяльності прогнозуються шляхом складання реконструйованого (гіпотетичного) звіту про доходи. Дохід від реверсії прогнозується:

· Безпосереднім призначенням абсолютної величини реверсії;

· Призначенням відносного зміни вартості нерухомості за період володіння;

· Із застосуванням термінального коефіцієнта капіталізації.

Капіталізації майбутніх доходів в справжню вартість може виконуватися:

· Методом прямої капіталізації;

· Методом капіталізації за нормою віддачі.

Вихідною передумовою методу прямої капіталізації є сталість і нескінченність капіталізується доходу. У методі прямої капіталізації справжня вартість майбутнього потоку доходів визначається як відношення річного доходу, що припадає на право власності або інтерес, до коефіцієнта капіталізації для даного права власності або інтересу.

Для розрахунку вартості повного права власності визначення загального коефіцієнта капіталізації проводиться на основі ринкових даних. Залежно від наявності вихідної інформації, застосовуються:

· Аналіз порівняльних продажів;

· Розрахунок з використанням коефіцієнта покриття боргу;

· Техніка інвестиційної групи.

Вихідною передумовою методу капіталізації за нормою віддачі є обмеженість періоду надходження доходу. У методі капіталізації за нормою віддачі перерахунок кінцевого числа майбутніх грошових потоків в справжню вартість виконується при конкретному значенні норми віддачі, відповідної ризику інвестицій в даний тип нерухомості.

При розрахунках теперішньої вартості без урахування умов фінансування метод капіталізації за нормою віддачі формалізується або у вигляді аналізу дисконтованих грошових потоків, або в вигляді розрахункових моделей капіталізації.

Норма дисконтування, що застосовується в аналізі дисконтованих грошових потоків і враховує як систематичні, так і несистематичні ризики, визначається:

- шляхом виділення з ринкових даних про продажі аналогічних об'єктів;

- методом альтернативних інвестицій на фінансовому ринку;

- методом моніторингу ринку нерухомості.

Останнім часом попит на послуги оцінювачів та їх професійну підготовку в Росії став інтенсивно рости. Це обумовлено і недавніми подіями в фінансовій сфері, коли спроби створення механізму кредитування через страхування кредитів зазнали фіаско: банки багато втратили на липовому страхуванні. У випадку з нерухомістю, яка береться банком в заставу при видачі кредиту, втрати практично неможливі. Таким чином, ринки нерухомості і капіталу стають нерозривними компонентами економіки в цілому.

Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої оцінки нерухомості, які проводять страхування за реальною вартістю об'єктів нерухомості.

Оцінка необхідна також в рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості і забезпечила б разом з тим поповнення

місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.

Вартість послуг з професійної оцінки сильно розрізняється залежно від типів оцінюваних об'єктів, складності робіт і, зрозуміло, від того, які саме фахівці залучаються до проведення оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється або в годинах, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об'єкта, але ніколи не прив'язується до його вартості.

2.3. Особливості різних видів оцінки.

Оцінка для цілей купівлі або продажу і класифікація нерухомості.

При виконанні оцінки нерухомості, яка повинна бути куплена або продана на відкритому ринку, в якості бази оцінки для всіх класів і категорій нерухомості застосовуються ринкова вартість або вартість реалізації.При цьому для спеціалізованої нерухомості в більшості випадків визначальним методом розрахунку вартості буде витратний метод, який базується на ринкових даних.

При виконанні оцінки нерухомості для продажу протягом обмеженого періоду часу, коли нерухомість виставляється на відкритий ринок для продажу в терміни, істотно менші адекватному маркетингового періоду для даного типу нерухомості, в якості бази оцінки для всіх класів і категорій нерухомості застосовується вартість обмеженої реалізації.

Для вибору відповідної бази оцінки вирішальне значення мають на меті виконання робіт з оцінки та характеристики оцінюваної власності.

У загальному вигляді класифікація основних цілей, для якої проводиться оцінка нерухомості, має такий вигляд:

1. Оцінка для покупки або продажу;

2. Оцінка для продажу протягом обмеженого періоду часу;

3. Оцінка землі та будівель для їх використання в якості забезпечених кредитних зобов'язань;

4. Оцінка для складання бухгалтерської та фінансової звітності;

5. Оцінка для включення в проспекти Фондів, біржі;

6. Оцінка для вирішення питань при злитті і поглинанні компанії

7. Оцінка для пенсійних фондів, страхових компаній, трастових фондів з управління нерухомістю.

На практиці можуть мати місце і інші цілі оцінки, при цьому їх формулювання і, відповідно, можливі бази оцінки повинні узгоджуватися клієнтом і оцінювачем.

Після з'ясування мети оцінки слід встановити, до якого класу і категорії відноситься оцінюється власність.

Для цілей оцінки виділяють два класи власності:

· Спеціалізована

· Неспеціалізована

Спеціалізована власність - це така, в силу свого спеціального характеру рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається на відкритому ринку для продовження її існуючого використання одним власником, крім випадків, коли вона реалізується як частина її використовує бізнесу.

Прикладами спеціалізованої власності є:

1. Музеї, бібліотеки та інші подібні приміщення, які належать громадському сектору;

2. Лікарні приміщення спеціалізованого медичного обслуговування та центри дозвілля, на які відсутній конкурентний ринковий попит з боку інших організацій, що бажають використовувати ці типи власності в даній місцевості;

3. Школи, коледжі, університети та дослідні інститути, на які відсутній ринковий конкурентний попит з боку інших організацій;

4. Стандартна власність в особливих географічних районах і в місцях, віддалених від головних центрів бізнесу, розташованих там для цілей виробництва або ведення бізнесу.

Неспеціалізована власність - це всі види власності, крім тієї, що потрапляє під визначення спеціалізованої власності. Іншими словами, це та на яку існує загальний попит з урахуванням можливої ​​модернізації або без, і яка зазвичай купується, продається або орендується на відкритому ринку для того, щоб використовувати її для існуючих або аналогічних цілей або в якості незайнятої власності для одиничного володіння, або ( незалежно від того, зайнята вона або вільна) в якості інвестиції або для розвитку.

При оцінці нерухомості, зайнятої власником для використання в діяльності підприємства (бізнесу) в якості бази оцінки застосовується:

· Ринкова вартість при існуючому використанні - для неспеціалізованої нерухомості, включаючи нерухомість, яка оцінюється на основі її комерційного потенціалу.

· Залишкова вартість заміщення - для спеціалізованої нерухомості.

Неспеціалізована і спеціалізована власність в свою чергу, класифікується на категорії в залежності від мети володіння. Подібний принцип класифікації використовується як для цілей оцінки, так і для інших цілей. У США, наприклад, при оподаткуванні власність ділиться відповідно до цілей володіння на утримувану:

1. як інвестиції

2. для використання в бізнесі

3. для особистого проживання

4. для продажу.

ретроспективна оцінка

Оцінка вартості нерухомості на ретроспективну дату може бути необхідна для різних цілей, включаючи питання

оподаткування, спадщини, виплату компенсацій, розгляду в суді позовів про збитки, рецензій існуючих оцінок.

Для ретроспективної оцінки повинні бути доступні дані за попередній, поточний і наступний після дати ретроспективної оцінки періоди. При цьому слід надавати відповідно менше значення даними, яких на дату проведення оцінки у оцінювача не було, або тенденціям, які виникли після дати проведення визначення вартості, які можуть поставити під сумнів об'єктивність відображення реальної ситуації на дату оцінки.

2.4. Вплив факторів навколишнього середовища на вартість.

Фактори навколишнього середовища, як несприятливі, так і сприятливі, включаються в набір чинників, зазвичай враховуються при виконанні оцінок. Деякі фактори впливають на певний вид нерухомості і будуть впливати безпосередньо на розрахунки оцінювача, де вони повинні бути враховані щодо ринкових даних, одержуваних за порівнянною і не зачепленої такими факторами нерухомості. В інших випадках вся нерухомість в будь-якому регіоні буде схильна до впливу цих факторів.

Відповідні фактори навколишнього середовища і забруднення включають в загальному випадку наступні категорії:

· Природні фактори типу радону або метану, забруднення повітря або шуму;

· Техногенні фактори забруднення в результаті виробничої діяльності в минулому або сьогоденні на цій землі, або в результаті попадання з сусідніх ділянок;

· Чинники забруднення у вигляді електромагнітних та інших полів;

· Чинники забруднення при використанні матеріалів з вторинної сировини.

Всі класи нерухомості сприйнятливі до впливу на вартість факторів навколишнього середовища, але нерухомість, пропонована на продаж або як забезпечення кредитів, особливо чутлива до цих чинників.

До складу робіт з оцінки нерухомості роботи з екологічного аудиту нерухомості не входять. У випадках, якщо у оцінювача є підстави вважати, що екологічні чинники можуть істотно вплинути на вартість, він повинен інформувати клієнта про необхідність залучення професійного експерта в галузі навколишнього середовища.

Оцінювач повинен інформувати експерта по навколишньому середовищу щодо контексту його дослідження, включаючи поточний і потенційне майбутнє використання ділянки, яке буде виражатися в вартості, визначеної на основі найкращого і найбільш ефективного використання. У загальному випадку експерт з навколишнього середовища повинен відповісти на наступні питання:

· Чи можна успішно і економічно усунути джерело забруднення або небезпеки;

· Якщо забруднення або небезпека не можуть бути повністю усунені, чи можна їх ізолювати або закрити, щоб зробити нерухомість придатної для даного використання на певний, навіть обмежений період;

· Чи є можливість пом'якшити впливу забруднення або небезпеки будь-яким способом;

· Що є найбільш ефективним засобом контролю забруднення і засобами його регулювання;

У тих випадках, коли можливо ліквідувати джерело або усунути наслідки забруднення, оцінка може бути виконана з урахуванням відповідних розрахункових витрат на таку ліквідацію або усунення.

2.5. Вимоги до оформлення результатів оцінки.

Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового документа, званого «Звіт про оцінку». Основною формою «Звіту про оцінку» є повний звіт.

Зміст повного звіту викладається в оповідної формі і для ринкових баз оцінки, а також для баз оцінки на їх основі має включати:

· Титульний лист, з зазначенням найменування та адреси об'єкта, дати оцінки, найменування клієнта та оцінювача;

· Супровідний лист із зазначенням отриманих результатів;

· Короткий зміст основних фактів і висновків;

· Основні передумови, припущення та обмеження;

· Перелік умов, які допускають публікацію результатів оцінки та посилання на них;

· Дату і обсяг технічного огляду та екологічної експертизи;

· Аналіз соціально-економічної ситуації в регіоні;

· Аналіз місця розташування об'єкта оцінки;

· Опис об'єкта оцінки;

· Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання;

· Визначення вартості витратним методом;

· Визначення вартості методом порівняння продажів;

· Визначення вартості методом капіталізації доходу;

· Узгодження результатів оцінки;

· Заяву про статус оцінювача і посилання на використовувані стандарти;

· Список використаної літератури;

· Загальні відомості про оцінювача;

· Додатки.

На основі повної Звіту про оцінку може бути оформлений Сертифікат оцінки, який за змістом є коротким викладом основних положень повного звіту про оцінку.

Петербургкомстата ПОЧИНАЄ АКРЕДИТАЦІЮ ОЦІНЮВАЧІВ.

З 17 лютого 2002 року почнеться акредитація організацій, що займаються оцінною діяльністю, і оцінювачів (фізичних осіб) при Петербурзькому комітеті державної статистики. Урядом РФ прийнято постанову від 7 грудня 1996 N +1442 «Про переоцінці основних фондів». Розпорядженням губернатора Ленінградської області N 23-РГ від 3 лютого 1997 СПб комітету державної статистики доручено організувати роботу з проведення переоцінки основних фондів станом на 1 січня 1997 року та провести в Протягом 1997 р акредитацію оцінювачів. Для забезпечення співпраці між Петербургкомстата, організаціями оцінювачів та навчальними центрами, що займаються підготовкою фахівців з оцінки, при Петербургкомстата створено Експертну раду з оцінки основних фондів. До нього увійшли керівники товариств оцінювачів: голова правління СПб відділення РОО Сергій Дмитрієв, голова Петербурзького товариства оцінювачів Едуард Баяндин, фахівці Східно-Європейського союзу експертів, Університету економіки і фінансів. Очолює раду голова СПб комітету державної статистики Микола Беспалов. Метою акредитації є впорядкування оціночної діяльності в СПб і Ленінградської області, підтвердження необхідної професійної підготовки і досвіду роботи оцінювачів, які мають намір брати участь у переоцінці основних фондів в 1997 р, а також сприяння підприємствам і організаціям, які хочуть скористатися експертними послугами оцінювачів. Акредитація носить добровільний характер і не є обов'язковою для виконання робіт з переоцінки основних фондів в 1997 р, але фахівці, що пройшли її, будуть включені в перелік оцінювачів, акредитованих при Петербургкомстата. Це дозволить Комітету давати потенційним замовникам деякі гарантії якісної переоцінки і підвищить авторитет включених до переліку оцінювачів. Право на акредитацію мають оцінювачі, які пройшли додаткову підготовку на спеціалізованих курсах:

при наявності вищої (середньої спеціальної) освіти - не менше 5 днів;

за відсутності такого - два тижні.

Для акредитації заявник повинен представити в Комітет ряд документів, в т. Ч. Копії сертифікатів і дипломів про освіту,

заяву про стаж роботи оцінювачем, копію довідки про взяття на облік в податкових органах, відомості про наявність звітів про експертні оцінки і інші. До 1997 р переоцінка основних фондів вже проводилася чотири рази, але її результати часто були незадовільними, так як більшість підприємств просто множили дані попередньої переоцінки на середні коефіцієнти, розроблені Держкомстатом Росії. Переоцінка основних фондів, виконана фахівцем-оцінювачем, дозволить усунути накопичилися неточності у визначенні повної відновної вартості основних фондів. Крім того, Петербургкомстат планує організувати в березні - квітні серію семінарів для бухгалтерських служб підприємств і організацій за участю податкових служб міста і області, оціночних та аудиторських фірм.

2.6. Фактори, що негативно впливають на ринок

нерухомості та шляхи їх усунення.

Ринок нерухомості, як і будь-який інший, чуйно реагує на зміни, що відбуваються в країні. У 1992 - 1994 роках, в умовах зміни соціально-економічної формації і обвального падіння виробництва, вкладена в офісні і житлові приміщення були одним з найбільш дієвих способів захисту капіталу від інфляції. Минулий рік характеризувався політичною нестабільністю, що в сукупності з постійно знижується платоспроможним потенціалом населення зробило негативний вплив на привабливість ріелторських операцій.

Негативні процеси, що відбуваються на ринку нерухомості в першу чергу обумовлені політичною нестабільністю. Найвідчутніше це позначилося на компаніях, що працюють з нежитловими приміщеннями, земельними ділянками і дорогим житлом. Велика кількість заяв про переділ власності, перегляд підсумків приватизації призвело до істотного зниження попиту на подібні об'єкти власності.

Основними факторами, що негативно впливають на ринок нерухомості є:

1. Політична нестабільність.

2. Нестабільність фінансового сектора.

4.Кріміногенная обстановка на ринку.

Недосконалість механізму ліцензування.

5. Недосконалість законодавства.

Економічна політика, що проводиться як федеральними, так і місцевими органами влади, не створює реальних передумов для підвищення доходів населення, повсюдного впровадження ефективних кредитних механізмів, в тому числі і іпотеки. Невиправдано жорстка позиція держави в питаннях оподаткування операцій з нерухомістю стимулює нелегальний обіг готівки, а отже і погіршує криміногенну ситуацію на ринку. Це викликає цілком виправдану настороженість потенційних продавців і покупців при роботі з ріелторськими компаніями.

Незважаючи на всі наявні проблеми, операції з нерухомістю здатні і сьогодні приносити відчутні доходи. З метою ліквідації кримінальних явищ на ринку і неефективного використання об'єктів нерухомості необхідний закон про ліцензування діяльності професійних учасників ринку нерухомості.

Нарешті, вкрай необхідний закон про ринок нерухомості, в якому повинні бути визначені єдині поняття і терміни, об'єкти ринку нерухомості, його професійні учасники з стандарти їхньої діяльності, а також рамки державного регулювання ринку нерухомості.

Закон «Про інвестиції в нерухомість Санкт-Петербурга»

прийнято

Законодавчими Зборами Санкт-Петербурга

9 липня 1998 року

Стаття 1. Предмет регулювання цього Закону

1. Цей Закон визначає умови і порядок здійснення інвестиційної діяльності, спрямованої на забудову земельних ділянок, на завершення незакінчених будівництвом об'єктів, реконструкцію будівель, споруд, їх частин, що знаходяться в розпорядженні Санкт-Петербурга, з метою отримання прибутку (доходу), якщо результатом інвестиційної

діяльності є новостворене нерухоме майно (нова річ).

2. Цей Закон визначає права і обов'язки інвесторів в процесі здійснення інвестиційної діяльності відповідно до цього Закону, в тому числі визначає порядок їх взаємодії з виконавчим органом державної влади Санкт-Петербурга, а також визначає права і обов'язки виконавчого органу державної влади Санкт-Петербурга.

3. Цей Закон не поширюється на здійснення інвестиційної діяльності щодо окремих житлових і вбудованих нежитлових приміщень, мансард, горищ і підвалів.

Володимир Яковлєв в порядку законодавчої ініціативи вніс на розгляд Законодавчих Зборів Петербурга проект закону «Про внесення зміни до Закону« Про інвестиції в нерухомість Санкт-Петербурга ». Мета законопроекту - приведення місцевого законодавства у відповідність з федеральним.

Глава 3. Ринок житла в Петербурзі в 2000 році.

3.1. моніторинг

У першому півріччі 2000 року плавне і паралельне зміна цінових індексів в різних сегментах квартирного ринку могло наштовхнути на передчасні висновки про його стабілізації. Ціни залежали, насамперед, від макроекономічних і сезонних чинників: передноворічний ажіотаж, осіннє пожвавлення, «мертвий сезон» літніх відпусток ... Події літа-осені показали, що петербурзький квартирне ринок не настільки однорідний і стабільний.

У другому півріччі нерухомість Петербурга стабільно росла в ціні. Дорожчали всі категорії житла - від хрущовок до багатокімнатних квартир в будинках старого фонду.

Як показує аналіз пропозицій в «Бюлетені Нерухомості», починаючи з липня минулого року, показник питомої вартості квадратного метра петербурзького житла збільшувався, і досить помітно - приблизно на 1% в місяць. Таке зростання цін свідчить швидше про інфляцію і про те, що протягом валютно-стабільного літа петербуржці мали можливість накопичити грошей, щоб робити більш дорогі покупки.

Головна виявлена ​​особливість другого півріччя - в тому, що найбільше подорожчання відбувалося в сегментах самого «демократичного» житла. Це говорить аж ніяк не про зростання добробуту петербуржців, а про гостроту житлової проблеми.

Рис 1. Частка пропозиції кімнат в різних цінових діапазонах

Нижня цінова межа теж зміщується. Підвищення мінімальної ціни кімнат в каталозі «БН» в значній мірі відбувається за рахунок зменшення числа найдешевших об'єктів. Якщо в післякризовий 1999 році в каталогах іноді траплялися варіанти, дешевше $ 3000, то в минулому - таких уже практично не стало.

Кількість варіантів з цінами до $ 3500. обчислюється одиницями - і то, швидше за все, за такими цінами ховаються об'єкти з набором очевидних проблем (поганий стан будинку і комунікацій, перенаселена квартира, відсутність елементарних зручностей, низький перший поверх або останній без ліфта і з протікає дахом ... ). По всій видимості, три з половиною тисячі доларів - мінімальна ціна, що купується через агентство нерухомості власного даху над головою в Петербурзі.

Звичайно, у всіх на слуху варіанти і більш вигідних покупок, але скоріше це виключення: через ріелтерів такі угоди не відслідковуються.

Протягом усього минулого року, і особливо в другому півріччі, зменшувалася кількість виставлених на продаж кімнат в ціновому діапазоні $ 3500-5000 (в липні їх було 32% від числа всіх пропозицій про продаж кімнат в «БН», в грудні - 22.5%). Число пропозицій з цінами від $ 5 до 7 тис. (Саме в цих цінових межах знаходиться більшість виставлених на продаж об'єктів) за цей же період збільшилася з 49.2 до 53.4%.

Зміна незначне, проте саме в цій ціновій ніші сьогодні перебувають «просто кімнати»: тобто, без очевидних дефектів і перспектив блискучого розселення, але зате з усіма стандартними зручностями, властивими комунальному житла. Ціна вище $ 8.5 тисяч - це зазвичай натяк на те, що покупцеві пропонується без п'яти хвилин окрема квартира: єдиний сусід за умови покупки йому альтернативної житлоплощі і невеликий доплати готовий переїхати.

На думку ріелтерів, переважна більшість покупців найдешевших петербурзьких кімнат - приїжджі: іногородні студенти, емігранти з «гарячих точок», економічно неблагополучних регіонів, дрібні підприємці з республік колишнього Союзу. Саме їх активність стимулює бажаючих продати надлишки житлоплощі, піднімати мінімальні ціни, і вилучає з риночногооборота самі ходові варіанти.

Кімнати краще частіше купують для розселення комунальних квартир (в більшості випадків клієнт, який ініціює розселення, повинен пропонувати мешканцям комуналки житло з рівноцінними або кращими характеристиками). Таким чином, для придбання альтернативного житла з кожним місяцем потрібно все більше грошей.

3.2. Квартирні сегменти: великі і маленькі.

Позначений специфічний попит на «мінімальне» житло призвів до того, що квартирний ринок Петербурга умовно розділився на два великі сегменти з різними закономірностями ціноутворення: однокімнатні квартири, і все інше житло.

Зазначене експертами збільшення цін на найдешевші варіанти окремого житла (однокімнатна квартира в хрущовці або «кораблі» на околиці Красносільського району - Рис 2) найкраще ілюструє гостроту квартирного питання. Громадяни прагнуть вирішити його за всяку ціну, і навіть квартири в будинках з сумнівними споживчими якостями залишаються затребуваними.

Рис 2. Динаміка зміни цінових індексів для квартир з різною кількістю кімнат.

Пристойних однокімнатних квартир (сталінські будинки, цегляні будинки 528-й серії, «нова» панель) в спектрі пропозицій ріелтерських фірм не так багато (табл 1 і 2). Інтерес до них з боку покупців був завжди, але до осені попит ще більше зріс. І ті, хто відкладав придбання житла протягом валютно

стабільного літа, отримали можливість підкоп грошей і тепер готові розглядати більш цікаві варіанти.

Однокімнатні квартири: частка пропозиції, питома ціна.

Таблиця 1.

Таблиця 2.

Однак разом з можливостями покупців ростуть і вимоги продавців. А тому відповідна крива (однокімнатні квартири) на рис 5 злітає все вище і вище.

Зростання цін на однокімнатні квартири і (в першу чергу!) На кімнати повинен ініціювати подорожчання в інших сегментах квартирного ринку. Таким чином, в кімнатному сегменті і в дефіциті «мінімального» за рівнем зручностей житла прихований заряд, який може підірвати стабілізацію цін на петербурзькому квартирному ринку.

Багатокімнатні квартири в Петербурзі теж дорожчають, але в меншій мірі, ніж інші типи житла. Традиційно найдорожчим на вторинному ринку Петербурга є квартири в так званих «сталінських» будинках, і протягом всього минулого року вони дешевшали щодо інших типів житла (Рис 3 і 4).

Рис 3.

Індекси цін «сталінських» квартир по відношенню до інших типів житла.

Рис 4. Питомі ціни «сталінських» квартир по відношенню до інших типів житла (дол / кв. М)

в основному, завдяки тому, що уявлення про «елітності» сталінського будинку помітно похитнулося. Те ж стосується і таких категорій житла, як «старий фонд» і «старий фонд після капремонту». По всій видимості, потенційні власники великих апартаментів перемикають свою увагу на квартири в нових цегляних і цегляно-монолітних будинках.

У той же час, подальше зниження цін в багатокімнатних житловому фонді стримує саме подорожчання основного матеріалу розселень - «мінімального» житла.

Розселення вже давно перестало бути надприбутковій галуззю: у стандартному випадку агентства закладають при цих операціях 8-10% прибутку. Однак найчастіше, левову частку комісійних з'їдають непередбачені витрати (такі виникають чи не в кожній угоді). По всій видимості, щоб не ризикувати, ріелтери будуть підвищувати ціни на багатокімнатні розселяти квартири, слідуючи за збільшенням цін пропозиції найдешевшого житла.

3.3. Нове будівництво: на початку цінового витка.

До цього моменту ми розглядали вторинний ринок Петербурзьких квартир у відриві від первинного. Проте, крах великого забудовника (група юридичних осіб «Віадук»), а також підвищення собівартості будівництва і прогнози на цей рахунок (за даними

Регіонального центру з ціноутворення в будівництві) помітно переключили інтерес потенційних покупців до вторинного ринку житла.

Причиною для панічних настроїв на первинному ринку послужило різке збільшення цін на будматеріали, енергоносії та транспортні послуги. Тільки за період з липня по жовтень цемент подорожчав на 30%, газобетон, покрівельні матеріали, щебінь - на 15%. Вартість будівельних матеріалів піднімалася щомісяця мінімум на 10-15%. Почастішали перебої з поставками цементу, через що збивається графік робіт, затягуються терміни будівництва, порушується виробничий цикл. Будівельники заявляли, що підійшли до чергового витка цін. Звичайно, миттєво і в повному обсязі підвищення собівартості будівництва не відбилося на ціні 1 кв. м в споруджуваних будинках. Первинний ринок досить інертний (середній час реалізації одного проекту - 2,5 року), і подібного роду катаклізми проявляються не відразу. У четвертому кварталі 2000 року кілька великих компаній, нарікаючи на подорожчання будматеріалів і бензину, збільшили вартість 1 кв. м на 10-15%.

На даний момент ціни на житло, що будується хоч і ростуть, але вже не такими темпами, які спостерігалися влітку-восени 2000 року, хоча б з тієї причини, що на початку року спостерігається сезонний спад продажів.

Пожвавлення у відділах продажів будівельних компаній почнеться в лютому-березні. Тому більшість учасників первинного ринку вважають, що до весни 2001 року ціни не виростуть. Надалі, як стверджують вони зараз, вартість 1 кв. м буде підніматися, але поступово, щоб не злякати клієнтів.

Рис 5. Динаміка зміни середньої питомої ціни кв. м в групі будинків.

Минуле і сьогодення стан справ на ринку ілюструє Рис 5. Відразу слід зазначити, що в розглянуту вибірку (групу будинків) увійшли не тільки будуються, але і здані об'єкти, де вартість 1 кв. м, з відомих причин, набагато вище. В цілому, графік наочно демонструє тенденцію збільшення середньої питомої ціни кв. м. Це пояснюється постійним підвищенням собівартості будівництва, а отже - зростанням цін на ринку. У січні-лютому 2000 року значення питомої ціни вищі в порівнянні з березнем. Однак протягом другого кварталу ця величина знову піднімається до колишнього рівня. Така поведінка кривої продиктовано специфікою пітерського ринку. У північній столиці левова частка будівель здається держкомісії в грудні. Тому в січні 2000 року середня питома ціна за зданими і споруджуваних об'єктів досить велика. За даними Комітету з будівництва, за період з січня по жовтень 2000 було введено в експлуатацію 537,7 тис. Кв. м, а всього 2000 року здано трохи більше 1 млн. кв. м. Отже, за два останні місяці здали майже половину об'єктів. Таким чином, можна прогнозувати, що (як це було в лютому 2000) на початку 2001 року середня питома ціна буде трохи більше, ніж в березні-квітні. Потім вона знову буде підніматися разом з ростом собівартості будівництва.

Протягом минулого року структура пропозиції на первинному ринку практично не змінилася (див. Рис 6).

Процентне співвідношення обсягів цегельного, монолітного і панельного домобудування збереглося. Невеликі флуктуації знаходяться в межах допустимих похибок. Так, частки панелі і моноліту становлять, в середньому, по 20%. Лідирує в цьому «заліку» цегляне житлове будівництво. Його обсяг оцінюється в 45%. Аутсайдери - реконструкція старого фонду, а також мансардне і малоповерхове будівництво (на графіку вони позначені як «інші»). Частка кожного з них не перевищує 7-8%. Більшість учасників первинного ринку впевнені в тому, що в нинішньому році існуюча картина розподілу пропозиції по типах будинків збережеться. Що стосується найближчого майбутнього, скажімо, в розмірах радянської п'ятирічки, то, ймовірно, на загальному тлі частка монолітного житла повинна помітно збільшитися. Про це в один заявляли всі учасники первинного ринку, опитані «БН».

3.4. Середня ціна по району.

Цінова карта Петербурга за минулий рік майже не змінилася. Рис 7, що відображає зміну питомої ціни квартир в різних районах

міста, не показує будь-яких різких підйомів і спадів. Як свідчать дані телефонного довідкової служби «Квартирне Питання», традиційно високий інтерес потенційних покупців до житлового фонду Виборзького і Московського районів. Слід зазначити значне збільшення ціни в Приморському районі, де ведеться активне житлове будівництво.

Рис 7. Динаміка зміни середньої питомої ціни квартир в районах Петербурга

Найдорожчим з точки зору квартирного ринку міським районом і раніше залишається Московський. Це обумовлено в першу чергу явним дефіцитом пропозиції малогабаритного житла (виставлена ​​на продаж одно- або двокімнатна квартира надовго в лістингах не затримується, а тому здатна серйозно підняти ціновий «рейтинг» району). Ще одна помітна ценообразующая особливість району - велика кількість виставляється на продаж житла підвищеної комфортності ( «сталінських» квартир, відремонтованих з претензією на євростандарт). По всій видимості, все це - відгомони моди 1992-1994 років на розселення цілих під'їздів поблизу Московського проспекту, але так чи інакше, «середня квартирна температура по району» стабільно перевищує позначку $ 400 / кв.м. До числа «дорогих» як і раніше ставляться райони старого фонду - Центральний, Василеостровский, і Петроградський. Цікаво, що найдемократичнішим з точки зору цін на квартири є сусідами з найдорожчим Московським районом Красносельський (тут квадратний метр середньостатистичного житла майже на $ 100 дешевше). Не можна не помітити, що в загальному обсязі пропозиції частка Красносільського району - всього 3.9%, в той час як Московський район - це 6.6% від числа всіх виставлених на продаж міських квартир - тобто, вибір тут, на перший погляд, значно більше. Однак саме Красносельський район може запропонувати сьогодні саме затребуване ринком житло - стандартні малогабаритні одно- і двокімнатні квартири в більш-менш тихих «спальних» районах.

Підводячи підсумок, треба зазначити, що середньостатистичний петербуржець, напевно, не став за останній рік багатшими, він просто змушений витрачати більше грошей, в тому числі, і на придбання житла. І «нижній поверх» квартирного ринку, що пропонує ще не зовсім якісне, і не зовсім своє житло, але вже дах над головою, - це якраз той сегмент, в якому розвиваються сьогодні найцікавіші події. Для того щоб робити прогнози, спробуємо спочатку уважно прочитати графік зміни індексу «БН» за два останні роки (Рис 8). У першій половині 1999 року доларове значення, що показує середню вартість квадратного метра в виставленої на продаж петербурзької квартирі, стрімко падало після серпневої кризи, причому найбільше знецінювалося саме найдешевше житло.

Рис 8.

До осені ціни стабілізувалися, але вже на новому, післякризовий рівні. Впадає в око те, що «крутизна» хвиль графіків «серпень - грудень» за 1999 і 2000 роки, і навіть цінові значення в багатьох точках майже однакові. На підставі цього спостереження можна було б зробити висновок, що на початку 2001 року (за аналогією з торішньої ситуацією) почнеться плавне зниження цін. Справді, торішній пік, що припав на грудень 2000 року, міг бути не настільки гострим. Ажіотаж був викликаний не просто сезонними факторами, а тривогами суб'єктів ринку з приводу можливих податкових змін (привид встановлення контролю за доходами громадян). Побоювання не підтвердилися, проте продавці довго роздумували, перш ніж поступитися, і треба було кілька місяців і літні

канікули, щоб ціни пропозиції повернулися до колишньої позначки ... Таким чином, наслідки ажіотажного хвилі доводилося розсьорбувати до літа.

Для того щоб зробити прогноз, скажімо, що сьогоднішня структура ринку (співвідношення попиту і пропозиції, підвищений інтерес до окремих секторах, затоварювання в інших ...) зараз більше схожа на ту, що була до кризи - восени-взимку 1997-98 року. А тоді намітився восени зростання цін не закінчився з настанням нового року: вони продовжували збільшуватися аж до пам'ятного серпня-98, проігнорувавши всі теорії про сезонні коливання.

Отже, якщо не брати до уваги ймовірність нових економічних і політичних криз, то нерухомість буде дорожчати. Збільшення обсягу грошової маси призвело до збільшення цін у всіх секторах квартирного ринку.

Влітку не слід чекати спаду, зате особливо помітне збільшення індексу «БН» можливо на початку весни і наприкінці літа 2001 року. Ціни на петербурзькі квартири будуть прагнути до докризового рівня, досягти якого, втім, в цьому році не вдасться.

Додатки.

Огляд ринку житлової нерухомості Санкт-Петербурга
(Жовтень 2000 р.)

1. Характеристика активності ринку.

У вересні 2000 р. загальна кількість зареєстрованих в ГБР документів, що відносяться до ринку житла в Санкт-Петербурзі і області, склало 14375, з них 13080 в самому Санкт-Петербурзі.
Серед зареєстрованих угод найбільшу частку займають угоди купівлі-продажу (див. Таб.1). Нижче наводяться основні види угод на ринку житла Санкт-Петербурга.

Таблиця 1. Кількість угод на ринку житла

в Санкт-Петербурзі.

У вересні 2000 р. кількість угод купівлі продажу склало 4191 що на 15,3% більше ніж у вересні минулого року.

Малюнок 5. Структура угод купівлі-продажу по районам міста

(Дані за вересень 2000р.)

Центральний район і досі залишається лідером за кількістю укладених на ринку житла угод купівлі-продажу (в цілому по ринку), слідом за ним лідируючі місця займають Виборзький і Приморський район. Структура угод купівлі-продажу по районам міста представлена ​​в наступній діаграмі.

2. Пропозиція

Пропозиція на ринку житла в Санкт-Петербурзі, як і в попередні роки, складається з пропозиції як нових, так і колишніх в експлуатації квартир. На первинному ринку лідерство як і раніше утримує Приморський район (39,5%), за ним слідують Виборзький (10,2) і Кіровський (10,1). Частка Калінінського району помітно знизилася з 9% в серпні до 6,7% у вересні.

Висновок.

Завершення періоду становлення ринку нерухомості характеризується переходом від екстенсивного до інтенсивного розвитку. Очевидно, що найближчим часом на ринку не буде такого бурхливого зростання числа угод, як в першій половині 90-х років. Більш того, протягом певного періоду на ринку житла можлива тільки стабілізація числа угод. Цілком можливим є також підвищення рівня цін, перш за все на вторинному ринку. Але в той же час ціни на елітне житло не тільки не знизилися, а й зросли, що свідчить про перспективність нового будівництва житла високої якості. Керівниками фірм відзначається і загострення конкурентної боротьби на ринку. Більшість з них схильні вважати, що якщо для 1995 була характерна помірна ступінь конкуренції, то в 2001 році вона стала високою і збережеться такий.

Стабілізація числа угод і цін на вторинному ринку житла є наслідком перш за все макроекономічних факторів, основний з них - збереження низького рівня доходів у основної маси населення. Початковий бурхливе зростання попиту на ринку, як наслідок поява в країні шару осіб з високими доходами, зараз практично завершився. І сьогодні всередині цього шару відбувається нова диференціація - виділення шару з надвисокими доходами. За рахунок цієї диференціації зріс попит на елітне житло. Однак в абсолютному вираженні потенціал цього шару дуже обмежений. Серйозне ж розширення попиту можливе або за рахунок підвищення рівня доходів та формування широкого середнього шару, здатного стати основним постачальником покупців, або за рахунок активного стимулювання попиту як державою, так і самими професійними учасниками ринку нерухомості. У той же час деяке підвищення попиту в перспективі цілком можливо під впливом неминучого в найближчі місяці викиду грошей в економіку для розшивки кризи неплатежів і в зв'язку з погашенням боргів із заробітної плати та заборгованості по державних замовленнях. Частина цих грошей прийде і на ринок нерухомості, але вони, очевидно, кардинально ситуацію не змінять, хоча число заявок на покупку під впливом цього чинника на кілька пунктів підніметься.

Можна також припустити, що в зв'язку з неминучим і істотним підвищенням тарифів на комунальні послуги цілком можливе збільшення пропозиції на вторинному ринку житла.

При цьому якщо сплеск пропозиції на вторинному ринку в 1991-1993 рр. був викликаний стрімким зростанням цін, то тепер продавці будуть виходити не стільки з можливості вельми істотного збільшення доходів за рахунок продажу житла, скільки з необхідності знизити витрати на його утримання, а звідси - погоджуватися на зниження цін. Це, в свою чергу, також може трохи підняти попит, а значить, і обороти ріелторських фірм.

У той же час ця стабілізація не зніме загальної проблеми - ринок житлової нерухомості в доступній для огляду перспективі буде відчувати дефіцит попиту, що може істотно знизити доходи від традиційної для ріелторських фірм діяльності з надання послуг з купівлі-продажу об'єктів нерухомості.

У цих умовах необхідно істотне розширення спектра послуг, що надаються фірмою клієнту: банківські розрахунки, транспортні послуги, послуги нотаріуса, можливість проведення ремонтних робіт, надання розстрочки по платежах та ін., Підвищена увага до реклами, можливо, зниження комісійних. Всі ці кошти можуть зіграти істотну роль в залученні клієнтів, але їх можливості все ж обмежені. Якщо для окремих фірм ці прийоми здатні забезпечити необхідний обсяг обороту, то, очевидно, в цілому вони не вирішать проблему розвитку ріелторського бізнесу. Кардинально вирішить цю проблему тільки розширення попиту на ринку, а в сучасних умовах це можливо лише за рахунок активної участі держави шляхом створення системи іпотечного кредитування - створення федерального і регіональних агенств по іпотечному кредитуванню, підтримки вторинного ринку заставних, надання державних гарантій банкам при видачі ними іпотечних кредитів.

Послідовний розвиток ринку нерухомості в Росії закономірно призвело до чергового етапу, що характеризується стрибкоподібним підвищенням вимог до якості обґрунтування інвестиційних рішень. І за кордоном, і в Росії учасники ринку нерухомості приходять до розуміння того, що достовірність бізнес-планів, інвестиційних проектів і т.д., які є по суті стандартним набором простих формул, цілком залежить від обгрунтованості ринкових досліджень, результати яких використовуються в формулах. Іншими словами, найбільш вагомим і значущим показником заможності інвестиційного проекту на ринку нерухомості є спроможність ринкового дослідження, на основі якого дане рішення приймається.

Сформульована вище постановка питання повинна кардинальним чином змінити існуючу в Росії практику виконання ринкового аналізу. Професійне дослідження ринку має стати самостійним і незалежним виглядом діяльності на ринку нерухомості з властивими атрибутами - системою спеціальної професійної підготовки, професійної відповідальністю, професійною кваліфікацією, професійними стандартами, професійними співтовариствами.

Визнання усіма учасниками ринку нерухомості необхідності професійних стандартів аналізу ринку дозволить, з одного боку, забезпечити споживачів аналітичних послуг ясними критеріями спроможності і достовірності досліджень, а з іншого боку, забезпечити професійних аналітиків чіткими рекомендаціями і мінімально необхідними вимогам до аналітичної роботи.

Таким чином, основними напрямками подальшого розвитку бізнесу на ринку нерухомості в найближчій перспективі стануть, очевидно, все більш активне перемикання ріелторських фірм на операції на первинному ринку нерухомості, вихід на управління нерухомістю, більш активна робота з інвестиційними ресурсами населення і співпрацю з фінансовими інститутами.

Внутрішня ситуація в країні є тим середовищем, яке безпосередньо впливає на всі ринки, в тому числі і на ринок нерухомості. Залежно від поточної економічної ситуації інвестори завжди можуть вибрати оптимальну сферу інвестицій. І якщо в результаті поєднання багатьох чинників такою сферою виявляться не державні цінні папери або спекулятивні операції на валютному ринку, а інвестицій в реальні активи, то ринок нерухомості почне швидко рости, стимулюючи розвиток інших галузей економіки.

Економічно доцільно скасувати податок на додану вартість (ПДВ) у сфері житлового будівництва. Законодавство, стімуліруюшім залучення, в тому числі іпотечного капіталу, створення зон економічного сприяння, збільшення робочих місць, посилення захисту приватних інвестицій - ось неповний перелік можливостей уряду для стимулювання ринку нерухомості.

Визначальним фактором внутрішньої ситуації є позиція уряду, в руках якого знаходиться, в тому числі і

податковий важіль, що дозволяє регулювати розподіл грошових потоків у національній економіці.

Ситуація на місцевому ринку ще в більшій мірі впливає на розвиток локального ринку нерухомості, визначаючи в кінцевому підсумку перспективи розвитку. Родючість землі, особливості рельєфу і клімату, інженерне обладнання і доглянутість ландшафту, наявність засобів зв'язку і комунікацій, стиль життя і звички населення, потенціал для розвитку власності - ці та багато інших чинників можуть вплинути на рішення інвестора.

Список нормативних актів і використаної літератури:

1. Цивільний кодекс РФ.

2. Житловий кодекс РФ.

3. Закон РФ від 24.12.92 р «Про основи федеральної житлової політики.»

4. Основи законодавства РФ про нотаріат від 11.02.93 р № 4462-1

5. Указ Президента РФ від 14.02.96 р «Про право власності громадян і юридичних осіб на земельні ділянки під об'єктами нерухомості»

6. Указ Президента РФ від 27.08.96 р «Про затвердження порядку надання інформації про державну реєстрацію прав на нерухоме майно».

7. Концепція реформи житлово-комунального господарства в РФ. Указ Президента РФ від 28.04.97г. № 425.

8. Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Прийнятий Держдумою 24.06.97г. (Схвалений Радою Федерації 9.07.97г. № 492.

9. Про затвердження положення про ліцензування ріелтерської діяльності. Постанова Уряду РФ від 23.11.96г. №1407.

10. Положення «Про надання громадянам Російської

Федерації передбачених у федеральному бюджеті коштів на поворотній платній та строковій основі для будівництва житла при реалізації федеральної цільової програми «Власний дім». Затверджено Мінфіном РФ, Мінекономіки РФ від 27.01.97г. № 7-07- 01-65.

11. Про вдосконалення порядку продажу окремих квартир і ізольованих житлових приміщень у комунальних квартирах державного житлового фонду Санкт-Петербурга. Розпорядження мера Санкт-Петербурга від 3.02.95г. № 122-р.

2.1. Бойко Т. «Нерухомість: парадокси закону і логіка права» // ж-л «ЕКО», 1995р, № 9.

2.2. Бяков Е. «Приватизація і створення ринку нерухомості» // «Російський економічний журнал», 1996 р. №№ 5-6

2.3. Витрянский В. «Купівля - продаж» // «Господарство і право», 1996р. №1

2.4. Витрянский В. «Окремі види договору оренди»

// «Господарство і право», 1996р. №3

2.5.Газман В. «Гарантії для учасників лізингових операцій» // «Господарство і право», 1996р. №11

2.6. Кузьмін В. «Передвиборний ринок» // Експерт; № 23, 1996р.

2.7. Лаврухин О. «Ринок нерухомості: етап становлення закінчений, але що далі?» // ж-л «Бізнес», 1996р. №11

2.8. Левадна Н. «Ринок нерухомості в Російській Федерації» // Інвест кур'єр; М. 1996р.

2.9. Лозебо А. «Про права власності на нерухоме майно» // Економічна газета, 1996 р. № 4

2.10. Павлов П. «Основні принципи реєстрації прав на нерухоме майно» // «Російська юстиція», 1995 р. №5

2.11. «Операції з нерухомістю» // «Російська газета», 1996р. №20

2.12. Суханов Е. «Операції з нерухомістю» // «Економіка і життя», 1996 р. №21

2.13. Трутнева Е.К. «Нерухомість: парадокси закону і логіка права» // «ЕКО», 1995р. №5

2.14. Філатов А.А. «Лізинг: правові аспекти» // «Фінанси і кредит», 1995р. №8

2.15. «Господарські документи» // «Збірник договорів», М. 1996

2.16. Хамін Д., Юрков Д. «Ринок нерухомості очима ріелторів» // Економіка і життя, 1997 р. № 3

3.1.Балабанов І.Т. «Еканоміка нерухомості», СПб 2000р.

3.2.Беренс В., Хавранек П.М. «Керівництво з оцінки ефективності інвестицій» / Пер. з англ., М. Інтерексперт, 1995р.

3.3. Бірман Г., Шмідт С. «Економічний аналіз інвести -

ційних проектів »/ Пер. з англ., М. ЮНИТИ, 1997 г.

3.4. Віленський П.Л., Лівшиць В.М., Орлова О.Р. , Смоляк С.Л.

«Оцінка ефективності інвестиційних проектів», М .: Дело, 1998 рік.

3.5. Глазунов В.Н. «Фінансовий аналіз і оцінка ризику

реальних інвестицій »М .: Финстатинформ, 1997 г.

3.6.Грішаев С.П. «Ваше право власності на житловий будинок або квартиру», М.1995г.

3.7. Идрисов А.Б., Картиш С.В., Постніков А.В. «Стратегі-

чеський планування і аналіз ефективності інвестицій », М.: ФІЛІН, 1998 г.

3.8. Котлер Ф. «Основи маркетингу» / Пер. з англ.

М.: Прогрес, 1990 г.

3.9. Калачова С.А. «Орендні угоди», М. 1996 г.

3.10. Ковальов В.В. «Фінансовий аналіз», М. 1995 г.

3.11.Коган Е.Е. «Правові основи лізингу», М.1996г.

3.12.Купчін А.Н., Новіков Б.Д. «Ринок нерухомості: склад і тенденція розвитку», Навчальний посібник, М. 1995р.

3.13. Липсиц І.В., Косов В.В. «Інвестиційний проект: методи підготовки й аналізу», М.: БЕК, 1996 г.

3.14.Максімов С.Н. «Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості», СПб. 2000р.

3.15. Тарасевич Є.І. «Методи оцінки нерухомості» - СПб: ТехноБалт, 1995 г.

3.16. Тарасевич Є.І. «Оцінка нерухомості СПб» - СПбГТУ, 1997 г.

3.17. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бейлі Д.В. «Інвестиції» / Пер. з англ. - М.: ИНФРА, 1998 р

3.18. Чампніс П. «Затверджені Європейські стандарти оцінки нерухомості» / Пер. і редакція Тарасевича Є.І. - М. Російське товариство оцінювачів, 1998р.